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Ipoteche: 10 consigli e idee sbagliate al riguardo

Prima di tutto, ottenere un prestito significa la necessità di effettuare pagamenti mensili (in un giorno rigorosamente definito) per pagare il capitale e gli interessi sul prestito. Nella maggior parte dei casi, è possibile depositare denaro in contanti su un conto presso una filiale della banca del creditore o tramite bonifico bancario da un’altra banca (ad esempio, incaricando il dipartimento contabile del datore di lavoro di trasferire un determinato importo su base mensile secondo i dettagli specificati). La cosa principale è che entro il giorno del prossimo pagamento hai l’importo richiesto sul tuo conto corrente. Se, ad esempio, devi partire per un lungo periodo, devi depositare un importo sufficiente per pagare diversi pagamenti mensili..

In caso di ritardo, viene addebitata un’ammenda (in diverse banche 0,2-0,5% per ogni giorno di ritardo nel pagamento). Tuttavia, se è insignificante, è spiegato da ottime ragioni e il mutuatario prima di questo si distingue per “eccellente disciplina di pagamento”, la banca può fare a meno delle penalità.

10 consigli per ottenere un prestito

1. Valuta le tue capacità.

Prima di tutto, determinare quanto del prestito è possibile richiedere e quanto costerà l’appartamento alla fine. I calcolatori del credito, che si trovano sui siti Web di molte banche, aiuteranno a farlo. Tieni presente che nella maggior parte dei casi il pagamento mensile non può essere superiore al 40% del reddito e l’importo del prestito massimo è limitato, di regola, al 70-80% del costo dell’appartamento acquistato. I broker di credito possono anche aiutare nella scelta di un programma di mutui – agenzie speciali progettate per accumulare informazioni sui pacchetti di servizi ipotecari, consigliare il mutuatario e aiutarlo a raccogliere documenti e ottenere un prestito.

2. Concorda con il tuo capo.

Scopri dal datore di lavoro se accetta di confermare le tue entrate e in quale forma verrà effettuato (certificato sotto forma di 2-NDFL, una lettera in formato libero firmata dal gestore o una conversazione personale tra il capo e l’ufficiale del prestito). Se la tua azienda non è propensa a fornire informazioni sul salario reale dei suoi dipendenti, vale la pena cercare una banca “leale” che accetti una diversa prova di reddito.

3. Il tasso di interesse non è tutto.

Non vale la pena concordare un prestito superiore al 15% annuo in rubli e al 12% annuo in valuta estera. Tuttavia, tieni presente che una banca può dichiarare un basso tasso di interesse, ma addebitare comunque commissioni di “compensazione” piuttosto significative, come una commissione annuale di gestione del conto o tassi gonfiati da una compagnia di assicurazioni vicine.

4. Non essere astuto nell’intervista.

Sarai ancora portato fuori – gli ufficiali di credito hanno una buona idea di quanto costa babysitter, manutenzione auto, ecc. E se riesci ancora a ingannare i banchieri e ottenere un grande importo di prestito, puoi creare problemi per te: mensile i pagamenti alla banca possono essere schiaccianti per il bilancio familiare.

5. Leggere attentamente il contratto.

L’opzione ideale è di consultare un avvocato in merito ai punti “sottili” del contratto. Punti che richiedono particolare attenzione: la possibilità di rivedere le condizioni del prestito, le interruzioni dei pagamenti, la responsabilità del debitore in caso di ritardo, ecc..

6. Preparati agli imprevisti.

È possibile che l’ottenimento di un prestito richieda investimenti aggiuntivi da parte tua oltre alle commissioni bancarie. Un importo significativo è in genere il costo per la ricerca di un appartamento: i servizi di un agente immobiliare, la raccolta di documenti, ecc. Scopri quali documenti sono richiesti per presentare alla banca per concludere un accordo. Ricorda che il loro elenco può espandersi in modo significativo nel processo di negoziazione. Tieni presente che alcune banche impongono i servizi dei “loro” notai a tassi gonfiati.

7. Decidi sul mercato.

Il tasso sul “primario” prima della registrazione degli alloggi nella proprietà nella maggior parte delle banche è superiore di 2-3 punti percentuali. E tenendo conto degli ultimi cambiamenti nella legislazione, i prezzi dovrebbero aumentare nel mercato immobiliare primario. Tuttavia, nel caso di acquisto di un nuovo appartamento, di solito non è necessario spendere soldi per un agente immobiliare e non è necessario verificare la purezza giuridica degli alloggi acquisiti. Inoltre, non tutti gli “alloggi secondari” sono adatti per un mutuo: la casa non deve essere demolita, altrimenti la banca non acconsentirà a prestare a tale appartamento..

8. Scegli un agente immobiliare.

L’agente immobiliare deve essere fedele al mutuo. Altrimenti, ti ripeterà all’infinito che la vendita “pulita” dell’appartamento sarebbe molto più veloce, risentirti quando chiedi documenti aggiuntivi e richiedi pagamenti aggiuntivi. Inoltre, l’agente immobiliare deve fornire una garanzia della pulizia legale dell’appartamento. Ottenere il legittimo proprietario della casa dopo due o tre anni di insediamento di prestito può essere costoso. In questo caso, l’assicuratore pagherà la banca per te, ma i soldi spesi non possono essere restituiti..

9. Controlla le tue vie di fuga.

Valuta la velocità con cui riesci a trovare un nuovo lavoro con un livello di reddito accettabile per il rimborso del prestito. E se il tuo coniuge agisce come co-mutuatario, prima di richiedere un mutuo, pensa a firmare un contratto di matrimonio al fine di evitare un numero significativo di problemi con la nuova registrazione del debito e la divisione della proprietà in caso di divorzio.

10. Ripensaci.

Secondo la maggior parte dei mutuatari, se è possibile fare a meno di un mutuo e acquistare un appartamento “pulito” (ad esempio, dopo aver ricevuto un prestito regolare), vale la pena utilizzarlo. Tenendo conto del pagamento degli interessi, il costo di un appartamento “ipotecario” aumenta del 60-90%. Inoltre, fino a quando il prestito non sarà completamente rimborsato, non sarà possibile disporre liberamente di alloggi, qualsiasi transazione con esso deve essere concordata con la banca dei mutui.

10 idee sbagliate

Idee sbagliate n. 1: un prestito per l’acquisto di un appartamento è emesso da agenzie immobiliari

Stranamente, questo malinteso è costantemente affrontato dalle agenzie ipotecarie. Nel frattempo, i prestiti vengono emessi dalle banche e le agenzie forniscono servizi di intermediazione: aiutano i potenziali mutuatari a scegliere un adeguato regime ipotecario, a valutare correttamente le loro richieste, a raccogliere documenti, ecc. Circa l’80% dei mutuatari è costituito da persone che scambiano la propria proprietà con una migliore utilizzando un mutuo. Ciò richiede innanzitutto una valutazione del patrimonio immobiliare esistente; nel secondo – i desideri del cliente. Inoltre, le banche hanno requisiti speciali per un appartamento acquistato tramite un mutuo. Trovare un immobile adatto, tenendo conto delle condizioni della banca, è anche il lavoro di un agente immobiliare.

Idee sbagliate n. 2: la banca non impone requisiti speciali sul reddito dei mutuatari, poiché l’appartamento acquistato è garantito, il che significa che la banca non rischia nulla

Quando si acquista un appartamento tramite un mutuo, la proprietà acquistata viene lasciata come garanzia – questa è una garanzia per la banca. Tuttavia, l’obiettivo della banca non è quello di restituire il denaro investito, ma di trarne profitto (cioè gli interessi sul prestito). Pertanto, determinati requisiti sono imposti a livello del reddito del debitore. L’importo del prestito dipende direttamente dall’entità del salario. Su richiesta della banca, l’importo dei pagamenti mensili sul prestito non dovrebbe essere superiore al 35-40% del reddito mensile (ufficiale o non ufficiale). In base al reddito del debitore, viene calcolato per lui l’importo massimo dei pagamenti mensili e da esso dipenderà l’importo massimo del prestito che la banca è pronta a fornire al cliente. Allo stesso tempo, il regime ipotecario consente di aumentare l’importo del reddito, tenendo conto del reddito totale dei coniugi.

Idee sbagliate n. 3: quando si acquista un appartamento a credito, l’appartamento è di proprietà della banca

Questo errore si verifica a causa del fatto che le persone confondono garanzie e proprietà. In effetti, un appartamento acquistato tramite un’ipoteca è garantito a una banca. Tuttavia, l’impegno è solo un ingombro. Il mutuatario diventa il proprietario dell’appartamento acquistato e immediatamente. Il mutuatario può vivere in un appartamento, registrare tutti i membri della famiglia o persino affittare un appartamento (con il permesso della banca). L’unico ingombro (è registrato con il RRB) è che fino a quando l’acquirente non rimborsa il prestito, non sarà in grado di vendere o scambiare l’appartamento.

Idea sbagliata n. 4: quando si acquista un appartamento sul mercato primario, il mutuo è l’appartamento non finito acquistato

Questo non è del tutto vero. Un appartamento può diventare oggetto di ipoteca solo dopo che la proprietà è stata registrata per questo – nel caso di un appartamento incompiuto, questo è impossibile. Quando lavorano con il mercato primario, le banche usano due schemi. Quando lavora secondo il primo schema, il cliente stesso sceglie la società di sviluppo e l’oggetto in cui acquista un appartamento. Tuttavia, dati gli elevati rischi nel campo della partecipazione azionaria, la banca richiede al mutuatario di impegnare l’appartamento che già possiede. Dopo il completamento della costruzione e l’emergere della proprietà del nuovo appartamento, la banca rimuove le garanzie per il vecchio appartamento e prende quello nuovo come garanzia. Nel secondo schema, la banca accredita diverse società di costruzioni che hanno superato il controllo finanziario. In questo caso, il numero di aziende e oggetti che il mutuatario può scegliere è limitato, ma non è richiesta alcuna garanzia sotto forma di un appartamento esistente..

Idee sbagliate n. 5: ottenere un prestito non costa nulla

Sfortunatamente, non è vero. Quando si ottiene un prestito ipotecario, il mutuatario deve essere preparato per significativi pagamenti in un’unica soluzione. Ad esempio, solo per l’esame della domanda da parte del comitato del credito (senza garantire il risultato), dovrai pagare circa $ 100. Dopo la selezione dell’oggetto, sarà necessario pagare per la sua valutazione indipendente (dal perito della banca) – $ 100-150. Per l’apertura di un conto bancario, pagano dallo 0,75% all’1% dell’importo del prestito. Dopo l’acquisto, è inoltre necessario pagare i premi assicurativi – 1,5-1,8% dell’importo del prestito.

Idee sbagliate n. 6: senza soldi per un acconto, non dovresti nemmeno pensare a un mutuo

L’acconto (cioè l’importo che deve essere pagato per l’acquisto di un appartamento da soli) è in varie banche dal 20-30% del costo dell’appartamento. Esistono due modi per fare a meno di un acconto. Il primo è ottenere un prestito a fini di consumo (l’importo ricevuto viene investito nell’acquisto di un appartamento). Il secondo modo è disponibile, a condizione che il mutuatario abbia già un qualche tipo di immobile. In questo caso, la transazione può essere effettuata nell’ambito del sistema di scambio dei mutui. Il denaro ricevuto dalla vendita della proprietà esistente verrà accreditato come pagamento iniziale.

Idee sbagliate n. 7: se la banca concede al mutuatario l’autorizzazione per un determinato importo, il cliente lo riceverà, indipendentemente dal costo dell’appartamento

Se la banca ha rilasciato un permesso di prestito al mutuatario, diciamo, in $ 30.000, il mutuatario si aspetta esattamente questo importo. Tuttavia, la banca stipula che il prestito emesso non supererà l’80% (o il 70% – a seconda della banca) del costo dell’appartamento. Cioè, se il mutuatario trova un appartamento del valore di $ 35.000, la banca non gli darà i $ 30.000 promessi, ma solo $ 28.000 (80% del costo dell’appartamento). C’è anche una situazione in cui l’appartamento scelto dal cliente viene valutato al di sotto del suo valore di mercato (i requisiti del venditore) su una valutazione indipendente della banca. In tal caso, la banca acconsentirà a concedere un prestito solo nella misura dell’80% (70%) del valore stimato. Quindi il mutuatario deve cercare i soldi mancanti per l’acquisto da solo o cercare un altro appartamento.

Idee sbagliate n. 8: tutti i rischi del mutuatario sono assicurati

Questo è un malinteso comune secondo cui ogni transazione ipotecaria è necessariamente assicurata. Al momento dell’acquisto di un appartamento attraverso un mutuo, le banche richiedono i seguenti tipi di assicurazione: assicurazione dei diritti di proprietà, proprietà, nonché la vita e la capacità lavorativa del mutuatario. Tutti i costi assicurativi sono a carico del mutuatario. Allo stesso tempo, non sono assicurati i rischi del debitore, ma i rischi della banca e, in caso di evento assicurato, tutti i pagamenti saranno effettuati alla banca. Se lo si desidera, il mutuatario può assicurare i propri rischi, ma dovrà pagare separatamente.

Idee sbagliate n. 9: se la banca fallisce, i creditori della banca costringeranno il mutuatario a pagare l’intero debito in una sola volta

Questo non è vero. Se una banca fallisce, i suoi beni vanno ai creditori. Ma ciò non influisce sul destino del mutuatario. Il mutuatario cambia semplicemente il beneficiario, a favore del quale paga l’importo residuo e gli interessi. Indipendentemente dalla modifica del prestatore, i termini del contratto di prestito non possono essere modificati in nessun caso.

Idee sbagliate n. 10: se, dopo diversi anni di rimborso del prestito, il mutuatario non può più pagare l’importo richiesto, la banca prenderà tutto.

Questo non è vero. Pagando interessi su un prestito per diversi anni, una persona riesce a rimborsare una parte del prestito alla banca. Inoltre, vi è ancora denaro versato come acconto. Questa quota dell’appartamento appartiene al mutuatario. Se il mutuatario non può più pagare le rate del prestito, l’appartamento che ha acquistato viene scambiato. Per il mutuatario, viene acquistato un alloggio per l’importo da lui pagato e il pagamento aggiuntivo va a rimborsare il debito con la banca.

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Arturuc Narratore
Suggerimenti su qualsiasi argomento da parte di esperti
Comments: 3
  1. Francesca

    Ciao! Ho appena letto l’articolo sui 10 consigli e idee sbagliate sulle ipoteche. Mi chiedevo se potresti approfondire l’argomento delle tassi di interesse variabili rispetto a quelli fissi. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di entrambe le opzioni? Grazie!

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  2. Sofia

    Ciao a tutti, sto leggendo questo articolo su ipoteche e vorrei chiedervi: qual è la differenza tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile? Come posso valutare quale sia la migliore opzione per me? Avete esperienze personali o consigli da condividere? Grazie mille!

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  3. Giorgio Rizzo

    Ciao, ho appena letto un articolo sui prestiti ipotecari e vorrei chiederti alcune delucidazioni. Mi chiedo se è vero che si può richiedere un prestito ipotecario anche senza avere un reddito fisso e se esiste un importo minimo richiesto per l’acquisto di una casa tramite mutuo. Inoltre, vorrei sapere se è possibile cambiare il tipo di tasso di interesse durante la durata del prestito e quali documenti sono necessari per richiedere un mutuo ipotecario. Grazie in anticipo per l’aiuto!

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