Accordo ipotecario

La parola “mutuo” ha radici greche ed è entrata in uso nel VI secolo. AVANTI CRISTO. Il riformatore ateniese Solone nel 594 a.C. attuò le sue famose riforme, a seguito delle quali fu introdotta la libertà di volontà e furono annullati i debiti fondiari.

Prima di ciò, ad Atene, l’impegno di tali obblighi era la personalità del debitore stesso, che, se fosse impossibile pagare il debito, potrebbe cadere in schiavitù. Archon Solon ha proposto un metodo per una conversione molto progressiva della responsabilità personale in proprietà. Al limite del terreno del debitore, è stato installato un pilastro con la scritta che questa proprietà funge da garanzia per i crediti per un determinato importo, sono stati indicati i nomi del debitore e del creditore, il momento in cui il debito doveva essere restituito. Fu questo pilastro a essere chiamato “mutuo” (stand). Un tale pilastro fu eretto su un appezzamento di terra in segno del divieto del mutuatario di eliminare da esso tutto ciò che era stato portato, portato e portato. Successivamente, questa parola cominciò ad essere usata per riferirsi a qualsiasi ipoteca di beni immobili contro un prestito. Più tardi, a questo scopo, hanno iniziato a utilizzare libri speciali chiamati mutui.

Alla luce dell’approvazione da parte del governo della Federazione russa del concetto per lo sviluppo del sistema di prestiti ipotecari delle abitazioni nella Federazione russa * 1 e del crescente interesse dei cittadini e delle persone giuridiche nei prestiti ipotecari, diventa rilevante il problema della correttezza della redazione, dell’esecuzione e della registrazione statale degli accordi sui mutui..

Ai sensi del comma 1 dell’art. 1 della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ “On Mortgage (Pledge of Real Estate)” * 2 (di seguito – la legge sui mutui) ai sensi di un accordo sulla pegno di beni immobili (accordo sui mutui) una parte è il promotore dell’obbligazione garantito da un mutuo ha il diritto di ricevere il soddisfacimento delle sue pretese monetarie nei confronti del debitore ai sensi di tale obbligo dal valore dei beni immobili ipotecati dell’altra parte – il mutuo, principalmente verso altri creditori del mutuo, con le eccezioni stabilite dalla legge federale.

In virtù dell’art. 8 della Legge sui mutui, un contratto di mutuo è concluso in conformità con le regole generali del Codice Civile della Federazione Russa * 3 sulla conclusione di accordi, così come le disposizioni della Legge sui mutui.

1. CONCLUSIONE DEL CONTRATTO DI MORTGAGGIO

Ai sensi del comma 1 dell’art. 432 del codice civile della Federazione Russa, un accordo è considerato concluso se tra le parti, nella forma richiesta nei casi appropriati, viene raggiunto un accordo su tutti i termini essenziali dell’accordo. Essenziali sono le condizioni in materia di contratto, le condizioni indicate nella legge o altri atti giuridici come essenziali o necessari per contratti di questo tipo, nonché tutte quelle condizioni per le quali, su richiesta di una delle parti, deve essere raggiunto un accordo.

Le condizioni essenziali del contratto di mutuo sono fornite dal legislatore al paragrafo 1 dell’art. 9 della legge sui mutui. In particolare, il contratto di mutuo deve indicare l’oggetto del mutuo, la sua valutazione, la natura, l’importo e il termine per l’adempimento dell’obbligazione garantita dal mutuo. Disposizioni simili sono contenute nell’art. 339 del codice civile della Federazione Russa, dedicato all’accordo di pegno.

Se le parti della transazione non concordano su una delle condizioni specificate o se è assente nel contratto di mutuo, quest’ultimo si considera non concluso. Si precisa che il riconoscimento del contratto in quanto non concluso in assenza di condizioni essenziali in esso o dovuto al mancato accordo tra le parti di tali condizioni comporta le conseguenze dell’invalidità dell’operazione stabilita dall’art. 167 del codice civile della Federazione Russa.

Considerare i termini essenziali del contratto di mutuo previsto dalla legge applicabile.

1.1. Oggetto del contratto di mutuo

La legge sui mutui di cui al comma 2 dell’art. 9 prevede che l’oggetto del mutuo sia determinato nel contratto indicandone il nome, l’ubicazione e una descrizione sufficiente per identificare tale soggetto.

Ai sensi di un contratto di mutuo, i beni immobili di cui alla clausola 1 dell’art. 130 del codice civile della Federazione Russa, i cui diritti sono registrati secondo le modalità stabilite per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, tra cui:

1) terreni, ad eccezione dei terreni indicati all’art. 63 della legge sui mutui;
2) imprese, nonché edifici, strutture e altri beni immobili utilizzati nell’attività imprenditoriale;
3) edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da una o più stanze isolate;
4) cottage estivi, case da giardino, garage e altri edifici ad uso dei consumatori;
5) navi aeree e marittime, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali.

Va notato che la legge sui mutui (articolo 63) non consente mutui su terreni che sono di proprietà statale o municipale..

Inoltre, non è consentito ipotecare una parte di un appezzamento di terreno, la cui area è inferiore alla dimensione minima stabilita dagli atti normativi delle entità costituenti della Federazione Russa e dagli atti normativi degli enti governativi locali per i terreni per vari scopi e uso consentito. Ad esempio, nella regione di Mosca, la dimensione minima dei terreni forniti ai cittadini per la gestione di un’economia contadina (fattoria) è di 2,0 ettari, per il giardinaggio – 0,06 ettari, per l’autotrasporto – 0,04 ettari e per la costruzione di cottage estivi – 0 , 06 ha * 4.

In virtù dell’art. 69 della Legge sui mutui, l’ipoteca di un edificio o di una struttura è consentita solo con un’ipoteca simultanea ai sensi dello stesso contratto di un appezzamento di terreno su cui si trova questo edificio o struttura, o una parte di questo appezzamento che fornisce funzionalmente l’oggetto in pegno, o il diritto di affittare questo appezzamento o la sua parte corrispondente di proprietà del pledgor. Le disposizioni di questo articolo devono essere osservate anche nel caso in cui un’ipoteca su beni immobili in corso venga costruita su un terreno in conformità con i requisiti della legislazione della Federazione Russa.

Parte della proprietà, la cui divisione è impossibile in natura senza modificarne lo scopo (cosa indivisibile), non può essere un soggetto indipendente di ipoteca. Questa disposizione della legge sui mutui è spiegata in dettaglio nella clausola 2 della lettera informativa del Presidio della Corte suprema di arbitrato della Federazione russa datata 28 gennaio 2005 N 90 “Revisione della pratica di esame da parte dei tribunali arbitrali delle controversie relative all’accordo sui mutui” (di seguito – Lettera d’informazione N 90) * 5 … L’oggetto di un mutuo può essere una stanza separata, i cui diritti, come oggetto indipendente di proprietà immobiliare, sono registrati nel modo prescritto e non fanno parte dell’area di tale stanza.

Inoltre, le regole sull’ipoteca dei beni immobili sono di conseguenza applicate al pegno dei diritti dell’inquilino ai sensi del contratto di locazione per tali beni (diritto di locazione), poiché altrimenti non è stabilito dalla legge federale e non contraddice l’essenza del rapporto di locazione.

Nel contratto di mutuo, è necessario specificare una descrizione dell’oggetto del mutuo. In particolare, l’accordo specifica il tipo di proprietà immobiliare impegnata ai sensi del contratto di mutuo (edificio, struttura, appezzamento di terreno, ecc.). Nel descrivere gli immobili, è necessario specificare:

– il nome dell’oggetto del mutuo, che è indicato nel certificato di registrazione statale dell’immobile;
– area della proprietà;
– l’indirizzo in cui si trova la proprietà;
– numero condizionale o catastale della proprietà.

Paragrafo 3, clausola 2, art. 9 della Legge sui mutui prevede inoltre che se l’oggetto del mutuo è un diritto di leasing appartenente al mutuo, la proprietà locata deve essere definita nel contratto di mutuo nello stesso modo in cui era essa stessa oggetto del mutuo e il termine del contratto di locazione deve essere indicato.

In caso di ipoteca su un appezzamento di terreno, le disposizioni della clausola 1 dell’art. 18 della legge federale del 21 luglio 1997 N 122-FZ “Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso” * 6 (di seguito denominata legge di registrazione), che prevede che i documenti attestanti l’esistenza, il verificarsi, la risoluzione, il trasferimento , la limitazione (ingombro) dei diritti immobiliari e dei diritti presentati per la registrazione statale deve essere conforme ai requisiti stabiliti dalla legislazione della Federazione Russa e deve riflettere le informazioni richieste per la registrazione statale dei diritti immobiliari nel Registro dei diritti dello stato unificato (di seguito – USRR). Inoltre, ai sensi del comma 2 dell’art. 8 del codice fondiario della Federazione Russa nei contratti, il cui argomento è la terra, indica la categoria di terra. In virtù del comma 2 dell’art. 7 del codice fondiario, i terreni sono utilizzati conformemente allo scopo designato. Il regime legale delle terre è determinato in base alla loro appartenenza a una categoria o all’altra e all’uso consentito in conformità con la suddivisione in zone dei territori, i principi generali e la procedura per i quali sono stabiliti dalle leggi federali e dai requisiti delle leggi federali speciali.

Pertanto, quando si ipotecano appezzamenti di terreno, il contratto deve indicare la categoria di terreno e il tipo di uso consentito del terreno.

Il contratto di mutuo deve anche indicare il diritto (proprietà, locazione, ecc.), In virtù del quale la proprietà oggetto del mutuo appartiene al mutuo, e il nome dell’organismo che effettua la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso (di seguito – l’Autorità, effettuando la registrazione statale dei diritti), che ha registrato questo diritto del pledger.

1.2. Valutazione dell’oggetto del mutuo

Ai sensi del comma 3 dell’art. 9 della Legge sui mutui, la valutazione della materia del mutuo è determinata in conformità con la legislazione della Federazione Russa previo accordo del creditore con il creditore in conformità con i requisiti di cui all’art. 67 della legge sui mutui ed è indicato nel contratto di mutuo in termini monetari.

Il principio di valutazione dell’oggetto del pegno di comune accordo sembra essere del tutto appropriato, poiché solo mediante l’accordo delle parti su questa condizione del contratto è possibile raggiungere il massimo equilibrio di interessi delle controparti in questo rapporto giuridico * 7.

In caso di ipoteca di proprietà statale e comunale, la sua valutazione viene effettuata in conformità con i requisiti stabiliti dalla legge federale o secondo le modalità da essa stabilite..

Nel caso di un impegno di costruzione incompleta di beni immobili di proprietà statale o municipale, viene valutato il valore di mercato di questa proprietà.

Talvolta nell’accordo, le parti indicano diverse stime dell’oggetto del mutuo: ad esempio, il costo stimato dall’ITV, il costo valutato dal consiglio di amministrazione del promotore e il costo valutato dalle parti. A questo proposito, un tempo esisteva la prassi di riconoscere il contratto come non concluso a causa del fatto che la valutazione dell’oggetto del mutuo non era stata determinata. A nostro avviso, questa pratica non è del tutto corretta: è necessario prendere in considerazione solo la valutazione di comune accordo delle parti, il resto delle informazioni è indicato come riferimento. Ora la pratica di riconoscere tali contratti come non conclusi sta cambiando, ma è comunque meglio indicare una sola valutazione nel contratto – previo accordo delle parti * 8.

È possibile essere in disaccordo con l’autore di questo punto di vista, poiché le parti hanno il diritto di indicare diversi rating, ma subordinatamente alla presenza di una valutazione concordata dalle parti. Ad esempio, quando si ipotecano appezzamenti di terreno, le parti spesso indicano il valore standard del appezzamento di terreno, il valore di mercato stimato da un perito indipendente, il valore contabile e infine l’importo a cui le parti hanno valutato l’oggetto del mutuo. Il punto chiave in questo caso è la frase dell’accordo: “Le parti stanno valutando l’oggetto del mutuo”. Questo punto di vista è confermato anche dalla lettera d’informazione n. 90. In particolare, la sua clausola 19 afferma che se le parti indicano nel contratto di mutuo diverse valutazioni sull’oggetto del mutuo, tale accordo non può essere considerato non concluso, se è possibile stabilire quale delle valutazioni rappresenti che , che le parti hanno concordato come condizione essenziale del contratto di mutuo.

1.3. Sostanza, entità e durata dell’esecuzione dell’obbligazione garantita dal mutuo

Ai sensi del comma 4 dell’art. 9 della Legge sui mutui, l’obbligazione garantita dal mutuo deve essere indicata nel contratto di mutuo con un’indicazione del suo importo, la base per il suo verificarsi e la durata della prestazione. Nei casi in cui questo obbligo si basi su qualsiasi accordo, devono essere indicate le parti del presente accordo, la data e il luogo della sua conclusione. Se l’ammontare dell’obbligazione garantito dall’ipoteca deve essere determinato in futuro, la procedura e le altre condizioni necessarie per la sua determinazione devono essere indicate nel contratto di mutuo.

Pertanto, il contratto di mutuo specifica tutte le condizioni essenziali dell’obbligazione principale, a sostegno della quale viene erogato il mutuo.

Se l’obbligazione garantita dal mutuo è soggetta a prestazioni in parte, il contratto di mutuo deve indicare i termini (frequenza) dei pagamenti corrispondenti e i loro importi o condizioni che consentono di determinare tali importi.

In virtù del paragrafo 6 dell’art. 9 della Legge sui mutui, se i diritti del mutuo sono certificati da un mutuo, ciò è indicato nel contratto di mutuo, ad eccezione dei casi di emissione di un mutuo in un mutuo in virtù della legge.

Questioni ipotecarie discusse in dettaglio in precedenza * 9.

2. REGISTRAZIONE DI STATO DELL’ACCORDO DI MORTGAGE

Ai sensi del comma 1 dell’art. 10 della legge sui mutui, un contratto di mutuo è concluso per iscritto ed è soggetto alla registrazione statale. Un accordo che manca di uno qualsiasi dei dati specificati nel primo capitolo di questo articolo, o viola le regole per la redazione e l’emissione di un mutuo, di cui al paragrafo 4 dell’art. 13 della Legge sui mutui, non è soggetto alla registrazione statale come contratto di mutuo.

L’articolo citato ha subito modifiche in relazione all’adozione della legge federale n. 216-FZ del 30 dicembre 2004, che ha abolito il requisito obbligatorio di autenticazione notarile di un contratto di mutuo. Questo fatto ha ridotto i costi delle parti del contratto e ha ridotto i termini della sua conclusione..

Il requisito di autenticazione notarile dei contratti di mutuo è stato riconosciuto ingiustificato, poiché l’istituto di autenticazione ha effettivamente duplicato le funzioni di registrazione statale. L’imposizione all’ente che effettua la registrazione statale dei diritti, l’obbligo di verificare la legalità della transazione soggetta a registrazione (clausola 1 dell’articolo 13 della Legge sulla registrazione) coincide con la stessa funzione che ricade sul notaio (articolo 1 dei Fondamenti della legislazione della Federazione Russa sui notai dell’11 febbraio 1993 N 4462-1 * 10).

Oltre ai costi materiali, i partecipanti ai prestiti ipotecari hanno sostenuto costi significativi in ​​termini di tempo quando sono passati attraverso due procedure contemporaneamente (autenticazione notarile e registrazione statale). Questa circostanza ha aumentato il costo dei prestiti ipotecari, ridotto la sua disponibilità per la popolazione e, di conseguenza, frenato lo sviluppo del mercato dei prestiti ipotecari..

D’altra parte, questo romanzo stabilisce requisiti aggiuntivi per le parti quando concludono un contratto. Devono redigere correttamente un contratto di mutuo in modo che non vi siano domande da parte dell’autorità che effettua la registrazione statale dei diritti. Alla presenza di un sistema sviluppato di prestito ipotecario, quando si fornisce un prestito ai cittadini e si concludono accordi di mutuo, la funzione di controllo della capacità giuridica del mutuatario e l’assenza di un vizio della volontà da parte sua ricade sul credito e su altre organizzazioni, poiché è nel loro interesse garantire la corretta esecuzione dei rapporti contrattuali * 11.

Tuttavia, le parti possono in modo indipendente e volontario in virtù di cl. 2 p. 2 art. 163 del Codice Civile della Federazione Russa di prendere una decisione sulla notarile del contratto di mutuo da loro concluso. In questo caso, il tasso notarile sarà: 200 rubli. – se l’oggetto del contratto di mutuo è un edificio residenziale e lo 0,3% dell’importo del contratto di mutuo, ma non più di 3000 rubli. – se l’oggetto del mutuo sarà un altro immobile, ad eccezione di navi e aeromobili, nonché di navi per la navigazione interna.

Inoltre, ai sensi del comma 1 dell’art. 20 della legge sui mutui, la registrazione statale di un mutuo derivante da un contratto di mutuo viene effettuata sulla base di un’applicazione congiunta del pegno e del pegno. La registrazione statale di un mutuo derivante da un contratto di mutuo notarile viene effettuata sulla base di una domanda del pegno o del pegno.

Il mancato rispetto delle norme sulla registrazione statale di un contratto di mutuo comporta la sua invalidità. Tale accordo è considerato nullo (paragrafo 3, clausola 1 dell’articolo 10 della legge sui mutui).

Il contratto di mutuo è considerato concluso ed entra in vigore dal momento della sua registrazione statale.

Quando un contratto di mutuo è incluso in un prestito o altro accordo contenente un’obbligazione garantita da un mutuo, la forma e la registrazione statale del presente contratto devono essere conformi ai requisiti stabiliti per il contratto di mutuo.

Se nel contratto di mutuo viene indicato che i diritti del creditore sono certificati dal mutuo, unitamente a tale contratto, il mutuo viene presentato all’organismo che effettua la registrazione statale dei diritti. Se la conclusione del relativo accordo comporta l’emergere di un mutuo in virtù della legge, in caso di stipula di un mutuo, vengono presentati l’accordo e il mutuo corrispondenti.

2.1. La procedura per la registrazione statale di un contratto di mutuo

Come accennato in precedenza, la registrazione statale di un contratto di mutuo concluso in una semplice forma scritta viene effettuata sulla base di una domanda congiunta da parte del pledger e del pledgee. Se il contratto di mutuo è stipulato in forma notarile, quindi per l’implementazione della registrazione statale, è sufficiente una domanda del pegno o del pegno.

Quali documenti sono richiesti per la registrazione statale di un contratto di mutuo?

Ai sensi del comma 1 dell’art. 20 della legge sui mutui per la registrazione statale di un mutuo derivante da un contratto di mutuo, deve essere presentato:

– contratto di mutuo e sua copia;
– documenti specificati nel contratto di mutuo come allegati;
– documento che conferma il pagamento della tassa statale;
– altri documenti richiesti per la registrazione statale di un mutuo in conformità con la legislazione della Federazione Russa sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso.

Presentazione per la registrazione statale di un contratto di mutuo

Va notato che la disposizione della Legge sui mutui relativa al numero di copie del contratto di mutuo che deve essere presentato per la registrazione statale contraddice il paragrafo 5 dell’art. 18 della legge di registrazione. In particolare, la norma specificata della legge sulla registrazione prevede che i documenti necessari per la registrazione statale dei diritti, che esprimono il contenuto delle transazioni effettuate in forma scritta semplice e che siano la base per la registrazione statale della presenza, occorrenza, cessazione, trasferimento, restrizione (ingombro) dei diritti, non vengono presentati in meno di due copie originali, una delle quali, dopo la registrazione statale dei diritti, deve essere restituita al detentore del copyright, la seconda viene inserita nel caso dei documenti relativi al titolo.

In pratica, questa contraddizione è risolta come segue. Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato in forma notarile, si applica la disposizione della Legge sui mutui, vale a dire l’originale del contratto di mutuo e la sua copia autenticata, che si trova nel caso dei documenti del titolo, sono sottoposti alla registrazione statale. Nel caso in cui l’accordo sia redatto in forma scritta semplice, si applica la disposizione della legge sulla registrazione, vale a dire almeno due copie originali del contratto di mutuo sono presentate per la registrazione statale, con una copia inserita nel caso di documenti di titolo.

In un contratto di mutuo, realizzato in una semplice forma scritta, sembra opportuno indicare il numero di copie in cui è concluso, mentre è necessario indicare che una copia è stata redatta per l’organismo che effettua la registrazione statale dei diritti.

Questa raccomandazione è applicabile anche per un contratto di mutuo notarile, ma poi almeno due copie originali del contratto sono presentate per la registrazione, una delle quali è per l’organismo che effettua la registrazione statale dei diritti, oppure nell’accordo (in forma notarile) è indicato che viene inviata una copia del contratto.

Presentazione per la registrazione statale dei documenti specificati nel contratto di mutuo come allegati

In questo caso, stiamo parlando dei documenti specificati nel contratto di mutuo, come allegato al contratto. In pratica, questi possono essere una varietà di documenti: da un piano catastale di un appezzamento di terreno a un rapporto sulla valutazione di un oggetto immobiliare.

Quando si inviano documenti per la registrazione statale, è necessario essere guidati dal par. 4 p. 5 art. 18 della Legge sulla registrazione, che prevede che altri documenti necessari per la registrazione statale dei diritti (ad eccezione degli atti delle autorità statali e degli atti degli enti di autogoverno locali, nonché degli atti dei tribunali che stabiliscono i diritti immobiliari) sono presentati in almeno due copie, una delle quale – l’originale dopo la registrazione statale dei diritti deve essere restituito al detentore del copyright.

Inoltre, copie di atti di autorità statali e atti di organi di autogoverno locali, nonché atti di tribunali che istituiscono diritti immobiliari, sono sottoposti alla registrazione statale dei diritti in almeno due copie, una delle quali, dopo la registrazione statale dei diritti, deve essere restituita al titolare del copyright..

Presentazione per la registrazione statale di un documento che conferma il pagamento della tassa statale

Ai sensi del paragrafo 22 dell’art. 333.33 del codice fiscale della Federazione Russa, il dazio statale è versato nei seguenti importi per la registrazione statale:

1) un contratto di mutuo, incluso l’iscrizione nel registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso relativo a un’ipoteca come vincolo di diritti immobiliari:
individui – 500 rubli; organizzazioni – 2.000 rubli;

2) accordi di modifica o risoluzione del contratto di mutuo, compresa l’introduzione di opportune modifiche alle voci del registro unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso:
individui – 100 rubli;
organizzazioni – 300 rubli..

Nel caso in cui un contratto di mutuo o un accordo comprendente un contratto di mutuo che garantisca l’adempimento di un’obbligazione, ad eccezione di un accordo che implichi l’emergere di un mutuo sulla base della legge, sia concluso tra una persona fisica e una persona giuridica, il debito statale per le azioni giuridicamente significative è addebitato nell’importo stabilito per individui.

Tenendo conto delle disposizioni di cui al comma 4, comma 5, dell’art. 18 della Legge sulla registrazione, un documento sul pagamento della tassa statale è presentato in almeno due copie, una delle quali è originale dopo che la registrazione statale dei diritti deve essere restituita al titolare del copyright.

Presentazione per la registrazione statale dei documenti richiesti per la registrazione statale di un’ipoteca secondo la legislazione della Federazione Russa sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa

In virtù del par. 3 p. 1 art. 13 della Legge sulla registrazione durante la registrazione statale dei diritti, l’esame legale dei documenti e la verifica della legalità della transazione viene effettuata. Considerando il fatto che l’autorità di registrazione effettua un esame legale della legalità della transazione, è necessario presentare i documenti relativi a tale transazione per la registrazione statale del contratto di mutuo.

Ad esempio, ai sensi del comma 1 dell’art. 78 della legge federale del 26 dicembre 1995 N 208-FZ “Sulle società per azioni” (di seguito denominata la legge sulle società per azioni), una transazione importante è una transazione (incluso un prestito, credito, pegno, fideiussione) o diverse transazioni correlate correlate all’acquisizione , alienazione o possibilità di alienazione da parte della società, direttamente o indirettamente, di proprietà, il cui valore è pari o superiore al 25 percento del valore contabile delle attività della società. Inoltre, in virtù del comma 1 dell’art. 79 della Legge sulle società per azioni, una transazione importante deve essere approvata dal consiglio di amministrazione (consiglio di sorveglianza) della società o dall’assemblea generale degli azionisti. A questo proposito, per la registrazione statale è necessario presentare documenti sull’approvazione di una transazione importante o un documento che confermi che l’ipoteca non è una transazione importante per il pegno.

Se il pledgor è un individuo, il consenso del pledgor a concludere un contratto di mutuo o un documento che conferma che il pledgor non è sposato o non esisteva al momento dell’acquisizione della proprietà (diritti di locazione) deve essere presentato per la registrazione statale. Questo requisito deriva dalla clausola 3 dell’art. 35 del Codice della Famiglia della Federazione Russa, che prevede che per consentire a uno dei coniugi di completare una transazione per la cessione di beni immobili e una transazione che richiede la registrazione in conformità con la procedura stabilita dalla legge, è necessario ottenere un consenso notarile dell’altro coniuge.

Inoltre, durante la registrazione statale di un contratto di mutuo, è necessario presentare all’autorità di registrazione:

– documenti costitutivi delle parti della transazione (per le persone giuridiche) (clausola 4 dell’articolo 16 della legge sulla registrazione);
– procure e altri documenti che confermano i poteri dei rappresentanti delle parti della transazione che hanno firmato il contratto di mutuo e il contratto di prestito;
– passaporto tecnico per l’oggetto immobiliare (paragrafo 10, clausola 1, articolo 17 della legge di registrazione);
– piano catastale del terreno (paragrafo 10, clausola 1 dell’articolo 17 della legge di registrazione);
– altri documenti richiesti per la registrazione statale.

3. I PRINCIPALI MOTIVI DELLA SOSPENSIONE E (O) DEL RIFIUTO NELLA REGISTRAZIONE DI STATO DELL’ACCORDO DI MORTGAGGIO

Il motivo principale che impedisce la registrazione statale del contratto di mutuo è la mancata presentazione di tutti i documenti necessari. Ad esempio, tutte le procure che confermano le competenze dei rappresentanti delle parti della transazione non sono sempre sottoposte alla registrazione statale..

In pratica, ci sono casi in cui, durante l’esame legale dei documenti presentati, vengono rilevate discrepanze nella descrizione dell’oggetto del mutuo. Succede che dopo la registrazione statale della proprietà di un oggetto immobiliare, ci sono stati cambiamenti nella descrizione dell’oggetto del mutuo (ad esempio, il numero di inventario o l’indirizzo dell’oggetto immobiliare è cambiato). In questo caso, è necessario apportare modifiche all’URSS.

Non è insolito per i casi in cui, durante la registrazione statale di un contratto di mutuo, il cui oggetto è il diritto di affittare un appezzamento di terreno, un esame legale rivela una violazione della clausola 1.1 dell’Art. 62 della legge sui mutui. In particolare, in base a questo paragrafo, se un appezzamento di terreno viene trasferito in virtù di un contratto di locazione a un cittadino o a un’entità legale, il locatario del appezzamento di terra ha il diritto di impegnare i diritti di locazione del appezzamento di terreno entro il termine dell’accordo di leasing di appezzamento di terreno. In violazione di questa disposizione, il diritto al leasing viene trasferito in un mutuo per un periodo superiore alla durata del leasing. Ciò significa che in questo caso il contratto di prestito è stato concluso per un periodo superiore alla durata del contratto di locazione.

Spesso, i contratti di mutuo vengono ricevuti per la registrazione statale che non soddisfano i requisiti della legge sui mutui. In questo caso, la registrazione statale di questi accordi è sospesa in conformità con la Legge sulla registrazione. Successivamente, le parti dell’accordo al fine di eliminare le osservazioni del registrar statale al contratto di mutuo stipulano un accordo aggiuntivo. In tal caso, tenuto conto delle disposizioni di cui al comma 2 dell’art. 10 della Legge sui mutui, un ulteriore contratto di un contratto di mutuo non può essere considerato tale, poiché i diritti e gli obblighi delle parti del contratto di mutuo derivano dal momento della registrazione statale del presente contratto. Di conseguenza, il rapporto giuridico tra le parti deriva solo dal momento della registrazione statale del contratto di mutuo e non è possibile apportare alcuna modifica. Pertanto, è impossibile apportare modifiche e integrazioni a un contratto di mutuo non registrato mediante la conclusione di un contratto aggiuntivo.