Cos’è l’autocostruzione e cosa farne

Sezioni dell’articolo

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• Definizione e varietà
• Ragioni per costruzione non autorizzata
• Qual è il pericolo di squatter?
• La legalizzazione degli squatter è reale?

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Probabilmente nessun altro paese al mondo ha ricevuto un’autocostruzione così diffusa. Certo, non si può dire che si tratti di un attacco puramente russo, per niente, si osservano casi isolati anche nell’Europa civilizzata, ma è nella CSI che la costruzione non autorizzata ha acquisito il carattere di un fenomeno di massa familiare a quasi tutti..

Che cosa è samostroy, cosa significa la legislazione russa con questo concetto? Perché questo fenomeno è pericoloso? Perché tali beni immobili illegali appaiono così spesso nelle città russe? E cosa fare con la costruzione non autorizzata in seguito, quando è necessaria una registrazione documentale corretta?

Definizione e varietà

Auto-costruzione, cioè costruzione non autorizzata (e per nulla indipendente), molto spesso significa un edificio residenziale che è stato eretto senza il permesso delle autorità. Tuttavia, il samostroy può essere diviso in diverse varietà. Ciò è particolarmente importante per capire esattamente come può avvenire uno sviluppo non autorizzato e come evitare tale contraddizione con la legge..

Quindi, ci sono i seguenti tipi di auto-costruzione:

1. L’edificio fu eretto su un appezzamento di terra che non era affatto destinato alla costruzione. Cioè, anche se immaginiamo che in qualche modo il proprietario sia riuscito a ottenere documenti per la casa stessa, la costruzione sarà comunque riconosciuta come illegale, poiché prima di tutto è necessario risolvere il problema dello status legale dell’assegnazione. Questo tipo di costruzione non autorizzata a volte insorge nel caso di sequestro illegale di terra, e questo è già un reato ed è praticamente impossibile legalizzare la costruzione non autorizzata in futuro. Tuttavia, molto spesso lo sviluppatore viola lo scopo del terreno, ad esempio erige un edificio su un terreno agricolo, su un terreno non destinato alla costruzione di abitazioni, e così via..
2. Mancanza di un permesso di costruzione e di un progetto di costruzione approvato. In questo caso intendiamo l’assenza di tutti i documenti che, a norma di legge, devono essere ottenuti prima di iniziare la costruzione di un edificio residenziale. Il documento principale che ogni sviluppatore deve necessariamente ottenere è l’autorizzazione del consiglio comunale o del villaggio per iniziare i lavori di costruzione. Tale permesso viene rilasciato sulla base di un progetto pronto, che, tra le altre cose, è coordinato con le autorità antincendio, sanitarie e ambientali, e viene anche condotto un esame preliminare del progetto. Solo un’organizzazione autorizzata, come un ufficio di progettazione, dovrebbe sviluppare un piano di costruzione per un edificio, anche una piccola casa con due o tre stanze. Se lo sviluppatore non ha un progetto approvato, nessun consiglio comunale o cittadino ha il diritto di rilasciare un permesso per iniziare la costruzione..
3. Violazioni significative delle norme e dei regolamenti edilizi stabiliti. Questo, come osservato dagli avvocati, è il caso più difficile di una regola arbitraria da provare. Se l’assenza di documenti o la violazione dello scopo previsto della trama del terreno è abbastanza facile da rilevare, allora è piuttosto difficile dimostrare che lo sviluppatore ha violato gli standard e i requisiti di sicurezza durante la costruzione. Sarà necessario condurre un esame, uno studio approfondito di un edificio residenziale, che può essere affidato solo a un’organizzazione autorizzata. Inoltre, di solito le violazioni commesse durante la costruzione non colpiscono, quindi vengono scoperte dopo la caduta del tetto o la formazione di una crepa nel muro a causa di una costruzione inadeguata o di scarsa qualità..
4. Riqualificazione e ricostruzione. Cambiamenti nella struttura iniziale dell’edificio, un cambiamento nell’aspetto di un condominio, ricostruzione di un edificio storico, a seguito del quale è cambiato oltre ogni riconoscimento – tutto questo è anche uno squatter, cioè un cambiamento non autorizzato nel progetto approvato. Tali atti di cambiamenti illegali nella disposizione, in particolare, includono l’unione di una loggia o di un balcone a un appartamento, la sistemazione di una porta in un muro portante e così via..

Ragioni per costruzione non autorizzata

Come sottolineano all’unanimità gli esperti di immobili stranieri, è semplicemente impensabile immaginare che in Germania o Danimarca il proprietario di un appezzamento di terreno abbia iniziato la costruzione di un edificio senza prima ottenere tutti i documenti necessari dal governo locale. In Europa, il settore immobiliare è preso molto sul serio, pertanto eventuali modifiche, riqualificazioni e ancor più la ricostruzione di un edificio storico devono essere approvate dalle autorità di regolamentazione. Perché la costruzione di abusivi è diventata un fenomeno così diffuso in Russia? Forse è la mentalità dei nostri cittadini che credono che sul loro sito e nel loro appartamento possano fare quello che vogliono e le autorità non dovrebbero interferire nella loro “vita privata”?

Certo, i russi hanno sempre avuto un rapporto piuttosto complicato e ambiguo con le agenzie governative; è difficile sospettarci dell’amore per l’ordine e il rispetto della legge, almeno per quanto riguarda l’edilizia residenziale privata..

Eppure, la ragione principale per l’emergere di costruzioni non autorizzate nel nostro paese, e questo, sorprendentemente, anche gli stessi funzionari ammettono, è diventata una procedura molto complicata, che richiede molto tempo e sforzi per ottenere tutti i permessi per la costruzione.

In effetti, molti sviluppatori decidono semplicemente di iniziare a costruire una casa subito dopo aver ricevuto un appezzamento di terreno per celebrare il riscaldamento delle case il più presto possibile. I proprietari ragionano in questo modo: “Lo costruirò ora e elaborerò i documenti solo più tardi, quando mi trasferirò in casa, perché aspettare fino a quando non avrai tutti i permessi”. Tali nuovi coloni non hanno paura delle multe che li attendono in caso di costruzione illegale, mancanza di un progetto o riqualificazione. Tuttavia, la multa è relativamente piccola e per gli individui varia da tre a cinque volte il salario minimo (salario minimo), oggi è 4611 rubli. Cioè, la multa massima per un comune cittadino che costruisce una casa senza documenti sarà un po ‘più di 23 mila rubli, devi essere d’accordo, non è così spaventoso. Il fatto che, secondo la legge russa, le autorità possano costringere il proprietario di un edificio non autorizzato a demolire l’edificio e, a proprie spese, gli sviluppatori, per qualche ragione, pensano raramente.

È vero, per le persone giuridiche, la dimensione dell’ammenda per la costruzione di abusivi aumenta molte volte e raggiunge 50-100 salari minimi.

A proposito, nella vicina Ucraina, dove fino a poco tempo fa gli individui hanno pagato un’ammenda per costruzione non autorizzata per un importo di soli 850 grivna (circa 3,5 mila rubli), oggi tali sanzioni sono state annullate del tutto. È vero, questo vale solo per gli oggetti della prima o terza categoria di complessità, a cui appartengono tutti gli edifici residenziali privati ​​di pochi piani. I proprietari di edifici della quarta e quinta categoria di complessità, vale a dire strutture industriali e complessi residenziali multipiano, dovranno ora pagare un aumento delle ammende – i requisiti per loro, al contrario, sono stati inaspriti in Ucraina.

Secondo gli esperti nel campo dell’edilizia, ottenere tutti i documenti necessari per la costruzione di una casa, a partire dalla preparazione di un progetto, l’approvazione in tutti i casi e la firma da parte di persone autorizzate, richiede almeno 4-5 mesi e in alcuni casi può richiedere anni. Molti sviluppatori non vogliono perdere così tanto tempo, quindi iniziano i lavori di costruzione senza documentazione..

Un altro motivo per l’emergere di costruzioni non autorizzate è la riluttanza a spendere inutilmente, secondo l’opinione dei futuri proprietari di case, fondi per ordinare un progetto di costruzione in un ufficio di progettazione autorizzato. Inoltre, non è un segreto che spesso nella stazione sanitaria, nei vigili del fuoco e nel servizio ambientale, dovrete pagare “per un buon atteggiamento”. Di conseguenza, tutto ciò può comportare un importo considerevole. Quindi l’autocostruzione può spesso essere definita un tentativo di risparmiare denaro nella costruzione di una casa..

E, infine, molto spesso si verificano costruzioni non autorizzate a causa dell’ignoranza dei cittadini rispettosi della legge e rispettosi della legislazione attuale. Un esempio lampante: una persona ha ricevuto una dacia dallo stato, che oggi non esiste più, molti anni fa. Ha costruito una casa sul posto, i bambini sono cresciuti qui e i nipoti stanno già giocando. E non si è preso la briga di redigere i documenti per la trama del terreno in quel modo, semplicemente non sapeva che era necessario, considerava la casa la sua proprietà inalienabile. A volte i documenti vengono comunque eseguiti, ma in modo errato, non esiste un piano catastale chiaro, un progetto architettonico approvato, l’inserimento di tutte le informazioni sull’assegnazione del terreno e di ogni edificio di capitale situato su di esso nel registro della Companies House.

Il motivo della riqualificazione non autorizzata di un appartamento, ovviamente, è che i progetti standard sono progettati per un determinato inquilino medio e non possono soddisfare le esigenze di tutti i proprietari di appartamenti. Quindi stanno cercando di espandere l’area utilizzabile a spese del balcone e del corridoio, spostare le porte e posare le finestre per creare un alloggio più accogliente e confortevole, a loro avviso,.

L’Associazione degli avvocati della Russia sottolinea inoltre che la ragione principale per l’emergere di costruzioni non autorizzate è una chiara imperfezione del meccanismo organizzativo e giuridico per l’attuazione del diritto dei proprietari di terreni a svilupparli. Questa imperfezione si esprime principalmente nella lunghezza della procedura stessa per ottenere un permesso di costruzione, sviluppare e approvare la documentazione di progetto necessaria, registrare la proprietà della costruzione già completata e ottenere un permesso per i lavori di costruzione. Un altro motivo per la comparsa massiccia di costruzioni non autorizzate, gli avvocati hanno chiamato i grandi costi finanziari associati all’implementazione del design, del lavoro legale e di altro tipo..

Qual è il pericolo di squatter?

Naturalmente, se un edificio non autorizzato è un garage che è apparso su un appezzamento di terreno, un edificio attiguo o uno stabilimento balneare correttamente progettato, le conseguenze di tale costruzione non saranno troppo gravi. Come già accennato, il proprietario attende un’ammenda amministrativa e la necessità di passare attraverso la procedura, così non amata da lui, per ottenere i documenti necessari per la costruzione, registrarla presso l’ITV e concordare con lo stesso incendio e le stesse autorità sanitarie.

La riqualificazione in un appartamento e l’adesione a una loggia o un balcone possono anche minacciare una multa e la necessità di riportare l’appartamento al suo stato originale con una decisione del tribunale. Sì, questo è un costo significativo e una perdita di tempo, ma, devi ammetterlo, non un disastro.

Ma un cottage, costruito su un terreno agricolo, costruito proprio sulla riva di un serbatoio, in un’area protetta naturale, e così via, le autorità possono davvero demolire. Tali casi sono regolarmente descritti nelle notizie, quindi dovresti stare molto attento quando scegli un sito per la costruzione e lo scopo del terreno dovrebbe essere controllato prima..

Se sorgesse un edificio abusivo a causa di una violazione delle norme e delle regole di costruzione e le autorità fossero riuscite a provare questo fatto, il proprietario sarà obbligato a mettere in ordine l’edificio ed eliminare le carenze. E solo se rifiuta di ottemperare agli ordini delle autorità di regolamentazione, sorgerà la questione della demolizione dell’edificio.

Il principale inconveniente che attende i normali cittadini che hanno costruito una casa senza permessi e un progetto è l’incapacità di formalizzare la proprietà degli alloggi e, di conseguenza, l’incapacità di eseguire ufficialmente le azioni successive con esso. Pertanto, l’autocostruzione non potrà essere realizzata, ereditata, donata e così via. Secondo i documenti, non sembra esistere, quindi prima di cercare gli acquirenti, dovrai seguire una lunga procedura per legalizzare la costruzione non autorizzata e, naturalmente, pagare una multa.

Conseguenze molto più gravi se un condominio, in cui la vendita di metri quadrati è già iniziata, si è rivelato un abusivo. In questo caso, le principali vittime sono proprio i detentori di capitale che hanno investito i loro fondi nella costruzione di una casa, il cui sviluppatore non aveva il pacchetto di documenti necessario o ha violato le norme e le regole di costruzione stabilite. La situazione è molto spiacevole, un edificio così grande è molto più difficile da legalizzare rispetto a un cottage privato, quindi gli acquirenti si trovano senza soldi e senza abitazioni.

Oltre ai problemi con le autorità e le sanzioni, la costruzione non autorizzata in sé può rappresentare un pericolo per i suoi abitanti: è stata costruita senza un progetto competente, in un sito dove, molto probabilmente, non sono state condotte indagini geodetiche e ingegneristiche. Pertanto, è piuttosto difficile garantire la sicurezza dei residenti..

Una seria riqualificazione dell’appartamento può anche portare a conseguenze pericolose – crepe sulle pareti portanti, il soffitto che è caduto dai vicini dal basso, danni alla ventilazione della casa comune – questi sono solo alcuni dei risultati della ripensata ristrutturazione dell’appartamento. Ad esempio, secondo i requisiti di sicurezza antincendio, una parete vuota con una larghezza di almeno 1,2-1,6 metri dovrebbe rimanere sulle logge. Qui i proprietari potrebbero attendere i vigili del fuoco e nascondersi dalle fiamme se l’uscita della tromba delle scale è già bloccata dal fuoco. Attaccando una loggia all’appartamento, i proprietari si privano di una tale “via di fuga” di emergenza in caso di incendio.

La legalizzazione degli squatter è reale?

Se il proprietario di un oggetto immobiliare non autorizzato viene affrontato con la questione di dargli uno status legale ufficiale, dovrà attraversare quasi tutte le fasi che ha trascurato prima di iniziare la costruzione.

Prima di tutto, devi ancora elaborare un progetto di una casa già finita contattando un ufficio di architettura che ha una licenza appropriata. A volte gli specialisti si recano nella posizione dell’edificio e effettuano autonomamente tutte le misure necessarie per elaborare il piano, a volte il proprietario può inviare foto della casa estiva e un piano approssimativo del sito che indica le dimensioni della casa e la posizione degli annessi.

Inoltre, il progetto della casa deve essere coordinato con tutte le autorità di regolamentazione – servizi antincendio e sanitari, servizi di fornitura di gas, elettricità e acqua, nonché con il dipartimento locale di architettura e costruzione. Successivamente, è necessario ottenere la cosiddetta copia dal piano generale per lo sviluppo di una città o villaggio, in cui le linee rosse indicheranno l’area occupata da costruzioni non autorizzate.

Quindi dovrai contattare l’ufficio di inventario tecnico per ottenere un passaporto tecnico per l’edificio.

Gli esperti osservano che questo percorso è molto lungo, richiede almeno un anno e in termini di costi richiesti per l’approvazione e la ricezione dei documenti in ogni caso, è abbastanza paragonabile a una revisione generale di una casa..

A questo proposito, i proprietari di costruzioni non autorizzate preferiscono andare in tribunale per dimostrare il loro diritto di possedere la casa in tribunale. Il tribunale può riconoscere la costruzione non autorizzata come legale se “la costruzione dell’oggetto non viola gli interessi di altre persone”, cioè non interferisce con i vicini, i piani di sviluppo urbano e così via. Vale la pena ricordare che prima di andare in tribunale, devi ancora elaborare un progetto di casa e fare scorta di documenti che confermano che il samostroy soddisfa tutti i codici e i regolamenti di costruzione.

Un’altra opzione più semplice è quella di sfruttare i programmi del governo che facilitano il processo di legalizzazione delle piccole case di campagna e dei grattacieli. Esistono programmi simili in Russia e Ucraina, ma sono validi solo per edifici di prima e seconda categoria di complessità.

Per legittimare la riqualificazione, dovrai rifare il progetto dell’appartamento, chiamare i rappresentanti ITV, che valuteranno l’entità della ristrutturazione e apporteranno modifiche al passaporto tecnico dell’appartamento. La multa per un tale condominio dovrà comunque essere pagata. I proprietari di appartamenti che hanno già superato la procedura di legalizzazione della riqualificazione rilevano che i buoni rapporti con i rappresentanti della società di gestione, ITV e vicini sono di grande importanza.

In ogni caso, una procedura così complessa per la legalizzazione di costruzioni non autorizzate spesso spaventa anche quei proprietari che vorrebbero conferire alla propria abitazione uno status ufficiale. E i servizi di intermediari, di cui ce ne sono molti adesso, sono molto costosi..

Resta solo da notare con tristezza che la ricevuta preliminare dei permessi per la costruzione e la legalizzazione di un nuovo edificio già eretto sono molto simili alla “battaglia con i mulini a vento”, che in questo caso è il sistema burocratico.