Come ridurre il rischio quando si partecipa a costruzioni condivise

Per cominciare, vale la pena chiarire: chi sono, i detentori di azioni fraudolenti della Russia? Un azionista è una persona che ha partecipato alla costruzione condivisa concludendo un accordo di partecipazione condivisa con un’organizzazione di costruzione (sviluppatore).

Hieronymus Bosch. Il prestigiatore. 1500

Di conseguenza, un “azionista fraudolento” – un partecipante alla costruzione condivisa di un edificio residenziale, rispetto al quale lo sviluppatore non ha adempiuto ai suoi obblighi – non ha completato la costruzione della proprietà entro il termine concordato, non ha fornito una quota per la registrazione della proprietà e spesso semplicemente imbrogliato. Di conseguenza, un azionista che ha investito i propri fondi nella costruzione e ha sperato di ottenere un alloggio entro una certa data è rimasto senza fondi e spazio vitale..

A proposito, il governo di Mosca, iniziando ad affrontare il problema di progetti di costruzione problematici, ha chiarito che solo i cittadini che hanno acquistato un appartamento per uso personale possono essere considerati “detentori di azioni fraudolente”. Cioè, altri investitori che volevano guadagnare sull’ulteriore rivendita di appartamenti non possono classificarsi come partecipanti alla costruzione “ingannati”, sebbene le loro perdite possano essere ancora più significative.

Gli azionisti ingannati, come fenomeno di massa, hanno iniziato ad apparire in Russia nel periodo 2003-2005.

Il governo non ha potuto ignorare questo problema, in particolare a Mosca, il completamento di oggetti “problematici” è stato affidato alla più grande società di costruzioni della capitale e già nel 2009 Yuri Luzhkov, allora sindaco di Mosca, ha dichiarato allegramente che il problema dei possessori di titoli azionari fraudolenti era stato completamente risolto ( almeno nella capitale).

Tale ottimismo si è rivelato prematuro: la crisi del 2008 ha contribuito alla nascita di nuovi progetti di costruzione congelati e abbandonati, e le fila dei partecipanti ingannati nella costruzione condivisa continuano a crescere fino ad oggi..

Secondo i dati ufficiali forniti dal Ministero dello sviluppo regionale, nella Federazione Russa alla fine del primo trimestre del 2011, c’erano oltre 74 mila investitori immobiliari truffati.

In Russia, secondo il ministero, attualmente più di 900 progetti di costruzione condivisi sono considerati “problematici”, cioè queste strutture hanno già violato le scadenze per mettere in funzione la casa, la costruzione è stata congelata e i possessori di azioni non possono ottenere i propri appartamenti o almeno restituire l’investimento.

Parlando della natura globale del problema, vale la pena chiarire che solo 16 su 83 regioni della Federazione Russa hanno evitato di essere incluse nell’elenco triste delle regioni che hanno affrontato il problema dei possessori di azioni fraudolente. Il primo posto in questo rating è occupato dalla regione di Samara, dove il Ministero dello Sviluppo Regionale contava 7.2 mila detentori di azioni che non hanno ricevuto il loro alloggio, al secondo posto era Mosca – 6.8 mila detentori di azioni fraudolente, in Tatarstan ci sono circa 6.6 mila persone che si trovano ad affrontare il problema dell’ottenimento spazio abitativo, nella regione di Novosibirsk – circa 4,7 mila investitori immobiliari disonesti, nel resort Krasnodar Territory – 4,6 mila, e a San Pietroburgo – più di 3 mila falsi partecipanti alla costruzione condivisa.

I più risonanti sono stati i casi di detentori di titoli azionari fraudolenti a Mosca, i quali, volendo attirare l’attenzione delle autorità sul loro problema, hanno ripetutamente tenuto manifestazioni, manifestazioni, azioni davanti all’ufficio del sindaco della capitale, proteste e persino scioperi della fame. Tra i casi più noti dei partecipanti ingannati alla costruzione condivisa vi è la costruzione di 11 microdistretti nel sud del Tushino, il complesso residenziale Windows Windows, il villaggio di Barcellona.

Mstislav Dobuzhinsky. Incontro di fronte al Palazzo delle Arti. 1920

L’esempio dell’undicesimo microdistretto di South Tushino mostra chiaramente che anche gli oggetti costruiti sotto il controllo delle autorità della capitale potrebbero essere nella lista dei “problematici”. Quindi, la costruzione dell’undicesimo microdistretto, situato nel sud del Tushino, iniziò nel 2002, secondo il decreto del governo di Mosca. Inizialmente, la data di completamento della costruzione era il 2005. Quindi la scadenza per la consegna degli oggetti (era prevista la costruzione di nove edifici nel microdistretto) è stata posticipata al 2007, e nel 2009 il governo della capitale, con il suo decreto, ha prorogato le scadenze per la consegna fino al 2012.

Attualmente, 2 edifici sono in fase di completamento e la costruzione di un altro 1 è stata completata, non è chiaro come si svilupperà il destino dei restanti 6 edifici, poiché sul territorio del cantiere ci sono ancora edifici fatiscenti da demolire, i cui residenti non sono stati nemmeno sfrattati.

La responsabilità per l’interruzione dei termini di costruzione è stata affidata alla direzione di Energostroykomplekt-M, in particolare al capo della società, Andrei Kruchinin, che è stato arrestato nel febbraio di quest’anno e attualmente è detenuto in un centro di detenzione preventiva. I dipendenti del Dipartimento per i crimini economici stanno cercando di scoprire dove sono finiti i fondi dei titolari di azioni, numerosi reclami sono stati portati anche da appaltatori, il cui lavoro non è mai stato pagato dallo sviluppatore.

Timofeev ha promesso che il governo di Mosca assegnerà appartamenti a tutti i possessori di azioni del microdistretto di Tushino a spese del bilancio.

È interessante notare che inizialmente il principale sviluppatore dell’11 ° microdistretto era la società GlavMosStroy Holding Company, e solo allora il governo di Mosca decise di trasferire il cantiere alla società di Kruchinin, nonostante a quel tempo il capitale autorizzato della società fosse di soli 9 mila rubli.

Attualmente, 1.940 persone che sono diventate ingannate possessori di capitale proprio della costruzione dell’undicesimo microdistretto nel sud di Tushino stanno cercando di ottenere una risposta dal governo di Mosca – se la costruzione del resto degli edifici residenziali continuerà e quando saranno finalmente in grado di ottenere i loro metri quadrati. Sergei Sobyanin ha già firmato un decreto “Al termine dell’attuazione del progetto di investimento per lo sviluppo del microdistretto 11 del distretto di South Tushino”, il decreto del governo sullo sviluppo di questo oggetto è stato dichiarato non valido.

Numerose azioni, come l’impiccagione di un “azionista defraudato” di fronte all’ufficio del sindaco di Mosca e manifestazioni di partecipanti alla costruzione condivisa, hanno portato al fatto che Konstantin Timofeev, che ricopre la carica di presidente del Comitato per garantire l’attuazione di progetti di investimento nella costruzione e controllo nel campo della costruzione condivisa, ha promesso che il governo di Mosca assegnerà appartamenti a tutti i detentori di azioni fraudolente del microdistretto di Tushino a spese del budget. Tuttavia, quando ciò accade, in quale area i detentori di azioni saranno in grado di ottenere nuovi appartamenti, non è ancora noto se corrisponderanno agli appartamenti promessi ai partecipanti alla costruzione condivisa al momento della firma del contratto con CJSC Energostroykomplekt-M..

Precauzioni

Come ridurre il rischio quando si partecipa a costruzioni condivise? Nonostante il fatto che l’acquisto di appartamenti in un edificio che non sia stato ancora costruito sia un’attività piuttosto redditizia, poiché il prezzo di tali immobili è molto inferiore a quello degli alloggi già pronti, il rischio di diventare uno degli investitori immobiliari truffati è piuttosto elevato. Le seguenti precauzioni possono ridurre la probabilità di ricostituire i ranghi degli azionisti che non hanno ricevuto l’alloggio promesso:

Paul Gauguin. Vigilia. Non ascoltare il bugiardo. 1889

• attento studio della reputazione dello sviluppatore. Alcuni punti possono essere già allarmanti nella fase di studio della storia dell’azienda, che funge da principale sviluppatore dell’oggetto – aziende di nuova creazione con troppo poco capitale autorizzato, che precedentemente partecipava alla costruzione, che era congelata – tutte queste organizzazioni rientrano automaticamente nel gruppo di sviluppatori che causano la maggiore preoccupazione. Molti avvocati consigliano, prima di firmare un accordo con una società di sviluppo, di contattare il tribunale arbitrale e verificare se l’organizzazione ha partecipato in precedenza al contenzioso. Questo può essere fatto sul sito web del tribunale arbitrale. Non è male se lo sviluppatore, prima dell’inizio della costruzione di questa struttura, ha già preso parte alla costruzione di edifici residenziali che sono stati messi in funzione con successo e in tempo;
• Dovresti assolutamente chiedere allo sviluppatore la presentazione dei seguenti documenti: un permesso per la costruzione di un condominio, una dichiarazione di progetto, un contratto di locazione o di sublocazione per un appezzamento di terreno, o un certificato di registrazione statale di proprietà della società di sviluppo a un appezzamento di terreno sul quale verrà effettuata la costruzione di un condominio. Tutti questi documenti devono essere obbligatori, quindi l’assenza di almeno uno di questi è un motivo per rifiutare di partecipare alla costruzione condivisa;
• studio del contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa. Non si dovrebbe accettare di firmare un accordo di cambiale o un accordo di investimento preliminare, poiché in questo caso lo sviluppatore può recedere dal contratto unilateralmente e l’azionista riceve a titolo di risarcimento solo il costo dei titoli presumibilmente acquisiti. Inoltre, il contratto deve contenere i seguenti punti: la definizione dell’oggetto specifico di costruzione condivisa da trasferire, il periodo di trasferimento dell’oggetto di costruzione condivisa da parte della società di sviluppo, il prezzo del contratto, il periodo e la procedura per il suo pagamento, nonché il periodo di garanzia per l’oggetto di costruzione condiviso.

Inoltre, quando si sceglie un oggetto immobiliare in cui verranno investiti fondi, si dovrebbe essere cauti se lo sviluppatore di questo condominio è già cambiato, forse anche più di una volta, il costo dell’appartamento è troppo basso, rispetto ad altri oggetti simili nell’area, il periodo di costruzione iniziale è stato esteso e lo sviluppatore ha fornito informazioni false almeno una volta. Tutto ciò suggerisce che la probabilità di diventare un “azionista fraudolento” in questo oggetto aumenta molte volte.

Come dimostra l’esperienza russa moderna, è improbabile che sia possibile ottenere una garanzia del 100% che la struttura sarà messa in funzione esattamente nei termini specificati nel contratto, ma le precauzioni sopra elencate possono certamente ridurre significativamente il rischio di diventare partecipanti alla costruzione condivisa di “problemi”. Inoltre, non sarà superfluo chiedere aiuto a un avvocato professionista che ha una vasta esperienza in questo campo ed è in grado di fornire consulenza qualificata..