Come disporre della tua quota in un appartamento senza conflitti e proficuamente

Sezioni dell’articolo

• Vendere correttamente una condivisione
• Tre volte al di sotto del mercato
• Effettua il check-in per ordine del tribunale
• Check-in non autorizzato
• Condividi vendita
• Chi acquista azioni

Nel nostro paese, la pratica della comproprietà degli alloggi è una pratica comune e molto diffusa. Dal momento della privatizzazione, la maggior parte degli oggetti immobiliari è passata alla proprietà privata proprio con le azioni.

Oggi, gli immobili vengono spesso acquistati per proprietà frazionata. Infine, è impossibile evitare l’emergere di una compartecipazione nella divisione di beni immobili congiunti tra ex coniugi, può insorgere durante la donazione, l’eredità delle abitazioni, ecc. È legalmente corretto chiamare tali comproprietari dei comproprietari.

Finché la relazione tra comproprietari non è offuscata dal conflitto, nessuno di loro si sente in ansia per il proprio status. Ma non appena i comproprietari perdono la comprensione reciproca, sorge inevitabilmente il problema di dividere questa specifica proprietà. E le soluzioni a questo problema sono tutt’altro che semplici.

Un tipico esempio: un coniuge possiede un appartamento in parti uguali. Dopo la morte del marito, la sua parte (metà dell’appartamento) viene divisa tra la vedova e il figlio del defunto. Quindi la moglie ha i tre quarti della casa e il figlio ha un quarto. Se il secondo vuole prendere la sua quota, l’opzione più semplice sarà quella di vendere l’appartamento e dividere i proventi in proporzione alle azioni. Tuttavia, la vedova può opporsi a tale decisione, ed è qui che sorge una situazione estremamente conflittuale. Il figlio del defunto può semplicemente rinunciare all’eredità legale, ma può anche difendere il suo diritto di proprietà. Da parte sua, sarà legale trasferirsi in un appartamento, trasferire la sua quota in gestione fiduciaria o venderla. E in questo caso, per la vedova sono possibili scenari molto più spiacevoli, fino alla necessità di un costo minimo per vendere la sua quota di alloggi e lasciarla.

Vendere correttamente una condivisione

Se il comproprietario dell’appartamento intende venderlo, secondo la legge, deve notificarlo agli altri comproprietari e offrirgli di effettuare un acquisto. Di solito tale notifica viene effettuata per iscritto, con un’indicazione del prezzo esatto. In caso di rifiuto scritto dei restanti proprietari o se nel mese successivo la quota proposta non viene rimborsata, il comproprietario ha il pieno diritto di vendere la sua quota a qualsiasi acquirente.

Nota: il costo di vendita deve corrispondere pienamente al prezzo al quale il venditore ha offerto la sua quota per iscritto ad altri comproprietari. In caso contrario, i comproprietari dell’appartamento possono richiedere giudizialmente l’annullamento della transazione.

Tre volte al di sotto del mercato

Gli specialisti immobiliari sottolineano che la proprietà frazionata di una casa non è affatto la proprietà di una stanza specifica in un appartamento. Ad esempio, un comproprietario potrebbe non avere nemmeno il diritto di vivere in questo appartamento e, quindi, il prezzo della sua proprietà condivisa non è affatto uguale al valore di mercato degli immobili per area. Secondo alcuni esperti, un metro quadrato della quota di una proprietà è generalmente più economico di un metro quadrato in un appartamento o una casa con un proprietario di circa il 15-40%. Altri esperti esprimono il 20-30% del costo degli immobili ordinari come il prezzo di una quota in un appartamento. Inoltre, la pratica conferma piuttosto i dati più recenti, se si considera almeno il costo di interi appartamenti e quote in essi sull’esempio delle megalopoli russe. Le azioni in piccoli appartamenti (quote problematiche) perdono di più nel prezzo, dove la residenza simultanea di tutti i comproprietari è fisicamente impossibile.

Quindi, ricordiamo la situazione con la moglie e il figlio del defunto, che hanno quote disuguali nell’appartamento ereditato. Il figlio ha il diritto di vendere il suo quarto della casa solo per un ottavo del valore di mercato, perché nessuno acquisterà a un prezzo elevato. Allo stesso tempo, la vedova può pagare lo stesso prezzo per l’ottava parte dell’appartamento e, infatti, acquistare l’oggetto due volte più costoso, perché in seguito diventa l’unica e piena proprietaria dell’intero appartamento.

Alcuni comproprietari delle abitazioni, che l’hanno sequestrata completamente, sono ancora più radicali. Dopotutto, senza il loro consenso, le azioni rimanenti non possono essere realizzate, il che significa che è possibile, senza acquistare quote di altre persone, disporre impunemente l’intero appartamento o la casa..

Quando i comproprietari non riescono a risolvere il problema di dividere le loro azioni senza conflitti, alcuni di loro devono vivere per anni nell’assedio di altri comproprietari che non sono ammessi nell’appartamento. Questa tattica è efficace, ma non se il proprietario di una quota minore è preso sul serio per difendere il suo diritto di essere un comproprietario. Ci sono diverse opzioni legali per lui per risolvere il problema:

• soluzione attraverso il tribunale;
• check-in non autorizzato;
• vendere la tua quota a un acquirente di terze parti;
• vendita della tua quota a un comproprietario che ha occupato la proprietà.

C’è anche una quinta opzione: richiedere l’assegnazione della tua quota sotto forma di un terreno residenziale. Ma questo è piuttosto un modo teorico di risolvere il problema, perché negli appartamenti in città ordinari è quasi irrealistico implementarlo indolore per tutti i comproprietari..

Effettua il check-in per ordine del tribunale

Gli avvocati sostengono che, idealmente, i comproprietari delle abitazioni dovrebbero stabilire volontariamente le condizioni per l’uso di un appartamento condiviso. Ma un dialogo costruttivo non sempre funziona, e qui devi andare in tribunale. In questo caso, la decisione del tribunale dipende in modo significativo dalla presenza / assenza di ciascuno dei comproprietari di altri immobili, persone a carico, situazione finanziaria delle parti in causa, ecc. In un appartamento di una stanza, il diritto di soggiorno per un grande proprietario di una quota minore sarà quasi sicuramente stabilito, se non ha altri alloggi. e il proprietario di una quota maggiore verrà “chiesto” all’appartamento contestato a causa della proprietà di altri immobili residenziali. Non è raro che il tribunale sfratti l’aggressore dall’appartamento e dia il via libera al comproprietario con i diritti violati. Ma in situazioni con appartamenti multi-room, il tribunale consente a tutti i proprietari di utilizzare stanze diverse, tenendo conto delle dimensioni delle quote di proprietà e delle stanze stesse.

La durata di tale contenzioso è di solito da sei mesi a un anno. E anche dopo il completamento del processo, la pace di solito non entra nella relazione dei comproprietari. Dopotutto, la giustizia non è in grado di eliminare un conflitto personale e i comproprietari possono cambiare regolarmente le serrature della porta d’ingresso. Né gli ufficiali giudiziari né la polizia possono aiutare in tali situazioni. L’unica via d’uscita è di tornare in tribunale.

Check-in non autorizzato

Ancora una volta, teoricamente è possibile risolvere il problema senza ricorrere al contenzioso. Quando una persona non è autorizzata a entrare nella propria casa, ha tutto il diritto di entrarci da sola e persino usare la forza per questo (solo per rompere la porta, ma non per combattere o distruggere i muri della casa). L’articolo 12 del codice civile della Federazione Russa regola questa situazione: il comportamento del comproprietario oppresso sarà interpretato dalla legge come autodifesa dei diritti. Gli avvocati raccomandano vivamente di fornire prove del fatto che ci sono stati tentativi falliti di risolvere pacificamente il problema prima di tentare di abbattere la porta. Ad esempio, si tratterà di una copia di un telegramma certificato dall’ufficio postale con una richiesta all’autore del reato di fornire l’accesso a casa sua e consegnare le chiavi a lui o una dichiarazione preliminare alla polizia contro l’usurpatore. Tali misure impediranno le richieste di contrasto nei confronti del comproprietario che è entrato in casa. Ma devi capire che il conflitto personale dei comproprietari si intensificherà solo dopo.

Condividi vendita

Un punto importante: un appartamento con più proprietari, secondo la legge, può essere in comproprietà o in comproprietà senza definire le quote, ai sensi dell’articolo 224 del codice civile della Federazione Russa. E nel secondo caso, nessuno dei comproprietari ha il diritto di vendere la propria parte, perché legalmente e di fatto semplicemente non esiste. Allo stesso tempo, tuttavia, tali alloggi, previo accordo dei comproprietari o in tribunale, possono essere riemessi in proprietà condivisa.

Vendere la tua puntata è l’opzione più semplice da implementare. Ovviamente, è necessario inviare ai comproprietari comunicazioni scritte sulla vendita, per adempiere ad alcune altre formalità, ma in ogni caso è più facile che avviare procedimenti legali o usare la forza fisica nei tentativi di usare la tua parte della casa.

In caso di accordo verbale sulla vendita dell’azione con i comproprietari, non saranno richieste notifiche. La registrazione dell’acquisto e della vendita è effettuata di serie. A complicare la situazione è il rifiuto dei comproprietari di acquistare le proprie azioni e venderle a terzi. Quindi l’affare viene di solito ritardato eludendo gli avvisi di vendita. In ogni caso, è necessario inviare ai proprietari telegrammi o lettere di vendita registrate. In caso di persistente silenzio da parte dei comproprietari notificati, dopo di che la quota non verrà venduta a loro, il tribunale riconoscerà quasi sicuramente la legalità della transazione.

Esiste un’altra soluzione radicale al problema, che non richiede il contatto con i comproprietari. Il fatto è che il consenso di quest’ultimo non è richiesto per la donazione di una quota di alloggi. Se un regalo nasconde una vendita, la transazione può essere contestata in tribunale, ma è quasi impossibile provare il fatto della vendita.

Un altro modo per aggirare i comproprietari è un impegno. Il proprietario dell’azione redige ai sensi dell’art. 807 del codice civile della Federazione Russa con un acquirente di terze parti, un contratto di prestito per un importo pari al costo pianificato dell’azione venduta. Il prestito è garantito proprio da questa quota. Il pegno è registrato con Rosreestr, il proprietario riceve denaro dal prestatore e quindi le parti stipulano un accordo di compensazione: l’acquirente velato perdona il debito e, in cambio, riceve l’oggetto del pegno – in effetti, una quota dell’appartamento. Lo svantaggio di un tale regime sono possibili problemi quando si registra un impegno a Rosreestr, pertanto, in tali casi è ottimale ricorrere ai servizi di agenti immobiliari o avvocati professionisti. Nelle grandi città russe ci sono agenzie immobiliari che lavorano con tali oggetti.

Chi acquista azioni

Gli agenti immobiliari di solito dividono gli acquirenti di case nelle seguenti categorie.

I primi acquisiscono una quota per vivere da soli nell’appartamento, sperando di negoziare con il resto dei comproprietari. Inutile dire che questa opzione è molto rischiosa.?

Altri acquistano una quota di immobili al fine di ottenere la registrazione permanente. Qui, la quota può essere ridicolmente ridotta, anche al centesimo, poiché non è richiesto il consenso dei comproprietari per la registrazione nel luogo di residenza. Devi solo presentare i documenti all’ufficio passaporti per confermare la proprietà della quota. Ma non funzionerà per registrare terze parti senza il consenso dei comproprietari, osservano gli esperti. Un’eccezione è fatta solo per i bambini minori che sono assegnati ai loro genitori.

I predoni che acquistano azioni in un appartamento per imporre le proprie condizioni ai proprietari sono generalmente persuasi a vendere le loro azioni. Quest’ultimo tipo di acquirente è un grosso problema per i possessori di azioni che hanno cacciato altri comproprietari dalle loro case. Un razziatore professionista è in grado di fornire condizioni di vita insopportabili ai suoi vicini. Ad esempio, il proprietario della quarta parte dell’appartamento ha deliberatamente inondato di notte i piani inferiori, i cui residenti hanno citato in giudizio tutti i proprietari dell’appartamento. Si scopre che è più redditizio per il proprietario del resto dell’appartamento vendere la sua quota al predone piuttosto che pagare un risarcimento ai vicini.

Quindi, i lettori di questo articolo ora sanno: anche il comproprietario più aggressivo di un appartamento può essere trattato in modo assolutamente legale. Tuttavia, è anche ovvio che la migliore linea d’azione non è quella di intensificare il conflitto, ma di cercare di raggiungere un accordo con i comproprietari, acquistare le quote rimanenti o vendere alloggi insieme. Il risultato sarà più profitto e meno tempo e sprechi di nervi..