Affitto o mutuo: pro e contro

Sezioni dell’articolo

• Affitto: vantaggi, benefici e rischi
• Ipoteca: vantaggi, benefici e rischi
• Conclusione

Secondo le statistiche pubblicate dall’ufficio nazionale della Russia, vi è una media di 22,6 metri quadrati di abitazioni per abitante del nostro paese. Come puoi vedere, la statistica è una scienza molto interessante perché, a quanto pare, tali dati indicano che ogni russo ha uno spazio abitativo normale. Niente di simile! Secondo le stesse statistiche, circa il 10% delle famiglie russe è in fila per ottenere un appartamento o partecipare al programma statale “Affordable Housing” e il 60% deve migliorare le proprie condizioni di vita.

Tuttavia, i russi non hanno affatto bisogno della pubblicazione di dati statistici per dichiarare all’unanimità che la questione degli alloggi nel nostro paese è una delle più dolorose e acute. Il proprio appartamento rimane un sogno per molte giovani famiglie costrette a chiedere un mutuo alle banche o ad affittare un appartamento.

I dati ufficiali indicano che solo il 3% circa delle famiglie affitta abitazioni da privati. Naturalmente, questa percentuale è molto più elevata, poiché le parti della transazione non formalizzano sempre il contratto di locazione. Allo stesso tempo, come rilevato dalle principali banche russe, nel 2011 il numero di contratti per l’acquisto di alloggi alle condizioni di un mutuo è raddoppiato. Le statistiche mostrano che circa il 19,8% delle famiglie bisognose di nuove abitazioni nell’ultimo anno ha acquistato appartamenti o case private con un mutuo. E il numero di famiglie che risolvono i loro problemi abitativi ottenendo un mutuo cresce ogni anno: nel 2015, secondo gli esperti, il loro numero aumenterà al 30%.

Possiamo affermare con certezza che l’affitto delle abitazioni e i mutui rimangono le principali opzioni per risolvere il “problema delle abitazioni”, questa è una scelta piuttosto difficile che richiede calcoli accurati e un approccio approfondito. Proviamo a capire in quali casi è più redditizio prendere un mutuo e affittare una casa.

Affitto: vantaggi, benefici e rischi

Quindi, affittare una casa è una transazione immobiliare in cui sono coinvolte due parti: il proprietario dell’appartamento e l’inquilino. Il padrone di casa, che per qualche motivo non vive attualmente nel suo appartamento, decide di guadagnare o almeno compensare i costi del pagamento delle utenze e fornisce l’alloggio all’inquilino a determinate condizioni, le cui principali sono il pagamento tempestivo e il rispetto della proprietà ricevuta in affitto.

Naturalmente, il costo dell’affitto di un appartamento di una stanza in diverse città della Russia è molto diverso. Quindi, se a Mosca per un “odnushka” affittato gli inquilini dovranno pagare una media di 31 mila rubli (secondo RosRielt immobiliare per aprile 2012), a Sochi – 25 mila rubli, poi a San Pietroburgo – 17 mila, Saratov – 11 mila , Omsk – 10 mila e in Ceboksary solo 7 mila rubli.

L’esperienza russa dimostra che è più redditizio affittare un appartamento senza mobili e elettrodomestici (ovviamente, in questo caso, sorgono problemi durante lo spostamento, ma il costo di un appartamento “vuoto” è molto più basso). Gli inquilini di solito trovano le offerte più favorevoli non attraverso le agenzie immobiliari (che richiedono anche il pagamento per i loro servizi), ma attraverso gli amici, e i proprietari stessi preferiscono affidare la loro proprietà agli amici o su raccomandazione di qualcuno vicino.

Le migliori opzioni di noleggio sono i casi in cui l’acquirente di un appartamento in un nuovo edificio lo fornisce da molto tempo. Tali casi sono tutt’altro che rari, forse il nuovo proprietario ha semplicemente deciso in questo modo di investire proficuamente i fondi gratuiti disponibili e ha pianificato immediatamente di affittare l’appartamento, o le circostanze della sua famiglia sono cambiate. Non è così importante quale fosse la ragione – un’eredità inaspettata, un matrimonio fallito o un trasloco in un’altra città, ma un appartamento libero non dovrebbe essere vuoto, il proprietario decide e inizia a cercare inquilini. Non è raro trovare tali appartamenti in piccole città, anche a un affitto “ridicolo”, leggermente superiore alle bollette. Questo tipo di contratto è in definitiva vantaggioso sia per gli inquilini stessi che per l’inquilino, che è sicuro che la sua casa sia in buone mani..

Eppure, anche se gli inquilini affittano un appartamento da amici che non limitano la loro libertà di azione, aumentano le loro commissioni solo in caso di un aumento delle spese di servizio e il termine di locazione è molto distante – “fino a quando i bambini crescono e non hanno bisogno di un alloggio”, l’appartamento in affitto rimane un estraneo e l’esecuzione, ad esempio, di riparazioni importanti deve essere coordinata con il proprietario.

Molti più problemi sorgono se le parti della transazione – il proprietario e l’inquilino non avevano familiarità in precedenza, e il proprietario della casa cerca di controllare ogni fase dell’inquilino temporaneo, proibisce, ad esempio, avere animali domestici e così via. Inoltre, se non è stato stipulato un contratto di locazione formale, in cui è indicato l’importo esatto dell’affitto, gli inquilini in qualsiasi momento possono aspettarsi una sorpresa molto spiacevole – un aumento dei pagamenti mensili. E i proprietari possono anche “chiedere” a un appartamento in affitto in qualsiasi momento (anche se è ufficialmente accettato di dare all’inquilino almeno un mese per cercare una nuova casa).

Ipoteca: vantaggi, benefici e rischi

Secondo gli esperti, il mercato dei prestiti ipotecari nel nostro paese è molto giovane e non ha ancora nemmeno venti anni, quindi è ancora in via di sviluppo e miglioramento. I risultati, come si suol dire, sono già “evidenti” – il numero di transazioni per l’acquisto di appartamenti alle condizioni di un mutuo è aumentato di dieci volte nel corso degli anni e i tassi sui prestiti bancari sono costantemente (anche se piuttosto lentamente) in calo.

Oggi il tasso medio dei mutui in Russia è dell’11,8-12,2%. Il costo per metro quadrato in tutto il paese differisce notevolmente a seconda della città ed è abbastanza in linea con la situazione del mercato degli alloggi in affitto. Quindi, a Mosca per 1 metro quadrato di immobili residenziali, in media, dovrai pagare circa 160 mila rubli, a Sochi – 100 mila, a San Pietroburgo – 85 mila, nella regione di Mosca – 70 mila, a Ufa – 53 mila, ea Saratov – solo 32 mila rubli.

Per confrontare i pagamenti dei mutui con i pagamenti per l’affitto di un appartamento, puoi usare un calcolatore online (ora ce ne sono di simili su quasi tutti i siti Web di una grande banca) o fare tu stesso semplici calcoli.

Ad esempio, prendiamo un piccolo appartamento di una stanza a Mosca con una superficie di 40 metri quadrati – 160 mila rubli * 40 = 6,4 milioni di rubli. Prendiamo l’attuale tasso bancario medio – 12% annuo, immaginiamo di prendere un prestito a condizioni favorevoli – per un periodo di 20 anni, e anche senza un pagamento iniziale, e riceveremo un pagamento mensile di 70.469 rubli (a parità di pagamenti). Nel caso di pagamenti differenziali, l’importo dei pagamenti mensili “inizia” da 90 666 rubli e alla fine del 20 ° anno di prestito ipotecario è ridotto a 26 933 rubli al mese.

Tenendo conto dell’affitto medio a Mosca (ricordate – 31 mila rubli), affittare un “odnushka” nella capitale è ora decisamente più redditizio rispetto all’acquisto a credito.

A Saratov, la più economica delle città russe proposte per esempio, il quadro sarà, ovviamente, leggermente diverso. Per lo stesso monolocale con una superficie di 40 “quadrati” qui dovrai pagare solo 40 * 32 mila rubli = 1,28 milioni di rubli. Prendiamo le stesse, piuttosto lievi condizioni di un prestito ipotecario – un periodo di 20 anni, non vi è alcun acconto e il tasso della banca è del 12% e otteniamo un pagamento mensile di 14.093 rubli. Tuttavia, l’affitto a Saratov, come ricordiamo, è solo di 11 mila rubli, quindi qui il mutuo non è diventato una soluzione economicamente più vantaggiosa..

Cioè, al fine di competere con alloggi in affitto su un piano di parità, i mutui devono essere erogati per almeno 30 anni e i tassi di interesse bancari sui prestiti non dovrebbero superare il 5% annuo (che, tra l’altro, era stato promesso non molto tempo fa da Vladimir Putin). Solo allora i pagamenti ipotecari mensili per un “odnushka” a Saratov scenderanno a 6.871 rubli e a Mosca – a 34.356 rubli, cioè potranno competere con i pagamenti degli affitti.

E in ogni caso, su un mutuo per un periodo di prestito di 20-30 anni, aumenta un importo piuttosto solido di pagamento in eccesso, che può raggiungere il 50, o addirittura il 100% del costo dell’appartamento stesso.

Tuttavia, questi sono solo numeri, l’acquisto di un appartamento su un mutuo è generalmente un progetto a più lungo termine rispetto all’affitto di una casa – è abbastanza difficile immaginare un contratto di affitto per un appartamento o una casa, progettato per un periodo di almeno 10-15 anni. Inoltre, i tassi ipotecari sono fissati una sola volta – al momento della conclusione del contratto e sono spesso fissati, in modo tale che spiacevoli sorprese sotto forma di un aumento imprevisto e ingiustificato della rata mensile non minaccino gli acquirenti. E, naturalmente, non è necessario coordinare con la banca tutte le fasi del lavoro di riparazione, riferire sul cane che è apparso in famiglia e così via..

Inoltre, è noto che il costo degli alloggi nel nostro paese è in costante aumento, il che è vantaggioso per gli acquirenti che hanno sottoscritto un mutuo e può diventare un problema per gli affittuari..

Conclusione

Un simile confronto mostra chiaramente che l’affitto di un appartamento e un’ipoteca hanno i loro vantaggi e svantaggi, per così dire con certezza: tutto, solo l’affitto di case, beh, questa ipoteca, non può essere fatto, e viceversa.

Sembra che entrambe le opzioni per risolvere il problema dell’edilizia abitativa abbiano il diritto di esistere e fornire al proprio pubblico di riferimento. È chiaro che gli appartamenti vengono affittati più spesso da persone accomodanti – studenti, cittadini che sono venuti in una città straniera per guadagnare soldi, giovani che hanno appena iniziato a vivere insieme e non hanno ancora avuto figli, e così via. Ma per molto tempo le coppie sposate, gravate dai figli e dalle proprietà accumulate negli anni di vita, “vagare” negli appartamenti in affitto è un’opzione quasi inaccettabile, letteralmente, un caso estremo (anche se – le persone vivono così per anni e decenni, i bambini cambiano scuola in caso di trasloco, crescono e acquisire “il proprio”, di solito anche alloggi in affitto).

Il principale ostacolo per i mutui a diventare un’opzione più redditizia rispetto agli alloggi in affitto sono gli alti tassi di prestito, la presenza di acconti e termini di prestito a breve termine. Se la tendenza al ribasso dei tassi di interesse sui prestiti nel nostro paese continua, il programma di fornire ai giovani mutui preferenziali inizia finalmente a funzionare, quindi i mutui avranno la possibilità di diventare più comuni nelle città russe rispetto agli alloggi in affitto. Mentre l’affitto è chiaramente il leader.

Quando si sceglie tra l’affitto di un appartamento e la richiesta di un mutuo, vale la pena ricordare che l’instabilità dell’economia, le crisi economiche più frequenti, la probabilità di perdere un lavoro ben pagato e altre circostanze impreviste rendono un’ipoteca a lungo termine un affare piuttosto rischioso con una banca. Quindi, il tuo appartamento è, ovviamente, molto bello e piacevole, ma devi essere fermamente fiducioso nell’affidabilità della tua fonte di reddito per non ritrovarti senza una casa così desiderata per te.