Come completare l’acquisto di una casa di campagna

Sezioni dell’articolo

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• Raccolta e preparazione di documenti
• Contratto preliminare per la vendita e l’acquisto di un immobile
• Conclusione di un contratto di vendita
• In conclusione, notiamo quanto segue.

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Il trambusto, la vita di tutti i giorni, il rumore e la polvere, che si ergono come un pilastro per le strade delle grandi città, prima o poi ci spingono all’idea di acquistare le nostre abitazioni suburbane. Negli ultimi anni, la domanda dei russi per la costruzione e l’acquisto di immobili suburbani è cresciuta di quasi il 40%, il che, in generale, indica un aumento del tenore di vita della popolazione e lo sviluppo dell’economia del nostro paese..

Al momento dell’acquisto di una casa di campagna, dovremmo prima di tutto decidere per quale tipo di sistemazione sarà progettata – permanente o stagionale. A seconda di ciò, il costo, l’ubicazione e la presenza o l’assenza di determinate comunicazioni tecniche possono variare..

Indipendentemente dal fatto che tu abbia intenzione di vivere permanentemente nella tua nuova casa o per brevi viaggi, un grande vantaggio di tali alloggi sarà l’infrastruttura sviluppata del villaggio in cui si trova. Quindi, quando si acquista una casa fuori città, è necessario prestare particolare attenzione alla comodità delle linee di trasporto, alla disponibilità di strade di accesso alla casa, alla fornitura di acqua per tutto l’anno, alla presenza di guardie nel villaggio e, soprattutto, essere pazienti, poiché in pratica, l’acquisto di immobili residenziali è lungi dall’essere il processo più veloce.

L’acquisto di una casa di campagna può essere suddiviso approssimativamente in 3 fasi.

Raccolta e preparazione di documenti

L’acquisto di una casa di campagna, come qualsiasi altra transazione, inizia con la raccolta di un pacchetto di documenti necessari. Di norma, il venditore cerca i documenti e l’acquirente li verifica per l’autenticità. Quando si acquista una casa di campagna, è necessario prestare particolare attenzione alla presenza dei seguenti documenti da parte del venditore:

1. Certificato di registrazione statale della proprietà di un appezzamento di terreno.
2. Certificato di registrazione statale della proprietà dell’oggetto immobiliare.
3. Documento di permesso di costruzione.
4. Atto di commissione immobiliare.
5. Documenti per singoli edifici (garage, stabilimento balneare, tettoia, ecc.).

Inoltre, il potenziale acquirente è tenuto ad assicurarsi che non vi siano controversie di confine con i vicini sul sito, nonché a garantire che le dimensioni del terreno siano coerenti con i dati dichiarati nei documenti.

Il venditore immobiliare, a sua volta, deve raccogliere:

Certificati di nascita di minori e passaporti di proprietari di case per adulti.Nel caso in cui uno dei proprietari della proprietà non abbia raggiunto la maggiore età, il genitore, il tutore o il fiduciario devono rivolgersi all’autorità di tutela e amministrazione fiduciaria per ottenere l’autorizzazione appropriata per vendere la casa. I coniugi, i proprietari della proprietà, dovrebbero riunirsi per concludere il contratto per la vendita della proprietà. Se è impossibile che appaia uno dei coniugi, la parte presente alla transazione è tenuta a presentare, per conto del coniuge, l’autorizzazione a vendere la casa, certificata da un notaio. In caso contrario, l’acquirente corre il rischio di affrontare il problema della “divisione della proprietà” dei coniugi.

Documenti del titolo per la proprietà.Questi includono: un contratto di compravendita, un contratto di scambio, un contratto di donazione, un contratto di matrimonio, un certificato di eredità, una decisione del tribunale e altri documenti.

Passaporto catastale.Un passaporto catastale è un estratto del catasto statale immobiliare, contenente informazioni sull’oggetto immobiliare, necessarie per registrare il diritto immobiliare, nonché le transazioni con esso.

Passaporto tecnico per gli alloggi.Il passaporto tecnico è un documento informativo e di riferimento che riflette lo stato reale delle abitazioni. La registrazione di questo passaporto è un attributo essenziale di qualsiasi transazione di acquisto, vendita o scambio di beni immobili. Il passaporto tecnico dell’edificio contiene informazioni sul numero di stanze, l’area totale della stanza, il materiale utilizzato nella costruzione di pareti e pareti divisorie, nonché il valore dell’inventario della stanza.

Pianta della casa.La pianta del pavimento è un’applicazione grafica del passaporto tecnico o catastale dei locali, tuttavia, se necessario, può essere prodotta come documento separato. La planimetria viene utilizzata per redigere una spiegazione di un appartamento, legalizzare la riqualificazione e registrare eventuali transazioni immobiliari. Il presente documento è rilasciato sulla base di una corrispondente richiesta all’ITV. Il termine della sua produzione dipende direttamente dalla complessità e dall’urgenza dell’ordine..

Unified Housing Document (EZD).Con l’aiuto di questo documento, i cittadini della Federazione Russa risolvono molti problemi abitativi relativi alle transazioni immobiliari: privatizzazione, vendita, acquisto, scambio, ecc. È possibile ottenere l’EZD presso il Centro Unificato di Informazione e Insediamento (EIRTS) e assolutamente gratuito. È sufficiente scrivere l’applicazione corrispondente e allegare i documenti necessari ad essa.

Copia di FLS.FLS (conto personale finanziario) è un documento che contiene dati su un’abitazione e le persone registrate in essa. La suddetta organizzazione è impegnata nell’emissione di copie dei FLS – EIRT.

Certificati di assenza di debito per alloggi e servizi comunali.Senza di essi, non è possibile stipulare un contratto di vendita.

Certificato di un dispensario neuropsichiatrico o narcologico indirizzato al venditore e ad altre persone registrate, che confuta la presenza di malattia mentale o tossicodipendenza.Spesso, dopo la conclusione della transazione, si scopre (e in tribunale) che il proprietario dell’immobile è parzialmente sano, pazzo o parzialmente legalmente capace. In conformità con il diritto civile, ciò significa l’invalidità della transazione di vendita e acquisto completata e la nullità legale del contratto concluso.

Domanda autenticata per la cancellazione.La cancellazione viene effettuata dagli organi territoriali del Servizio federale delle migrazioni o dall’amministrazione locale dell’insediamento.

Risolvere il problema degli eredi che fanno domanda per il settore immobiliare.L’acquirente può assicurarsi che non vi siano nuovi eredi visitando il notaio che ha rilasciato il certificato di eredità al venditore. Una regola che dovrebbe essere ricordata sia dai venditori che dagli acquirenti di beni immobili: la raccolta e l’analisi legale della documentazione minimizzano il rischio di concludere un “cattivo affare”.

Contratto preliminare per la vendita e l’acquisto di un immobile

Un contratto preliminare per la vendita e l’acquisto di un oggetto immobiliare è l’espressione ufficiale delle parti sul loro consenso a un’ulteriore cooperazione, il che implica in futuro la conclusione di un contratto per la vendita di immobili. Questo accordo contiene le condizioni sulla base delle quali verrà concluso un accordo futuro.

Il contratto preliminare è la forma principale del contratto principale. Il mancato rispetto delle condizioni del contratto preliminare comporta l’invalidità del contratto principale di vendita.

In base al diritto civile, un contratto di vendita concluso a condizioni preliminari deve contenere:

1. Condizioni relative all’articolo (nome, quantità e qualità della merce).
2. Condizioni primarie del contratto principale di vendita.

Inoltre, l’accordo preliminare deve specificare il periodo durante il quale le parti intendono concludere l’accordo principale. Nel caso in cui questo problema non sia regolato da un accordo preliminare, l’accordo principale di acquisto e vendita è soggetto a conclusione entro un anno dalla data di conclusione del documento principale. Se il contratto principale non viene concluso entro il periodo concordato (o stabilito dalla legge), gli obblighi derivanti dal contratto preliminare di vendita vengono risolti.

Si noti che l’accordo preliminare di vendita e acquisto è terminato al momento della conclusione dell’accordo principale tra le parti..

In caso di evasione di una delle parti dalla conclusione del contratto principale di vendita, l’altra parte ha il diritto di presentare ricorso in tribunale, di chiedere la forzatura della conclusione del contratto, nonché il risarcimento delle perdite causate dall’evasione ingiustificata della conclusione del contratto.

Un accordo preliminare non richiede la registrazione statale, a differenza di quello principale. In conformità con la normativa vigente, il principale accordo di acquisto e vendita è registrato presso il Dipartimento di Stato del Servizio federale per la registrazione, catasto e cartografia.

Pertanto, la conclusione di un accordo preliminare di vendita e acquisto è necessaria per il consolidamento ufficiale delle partnership tra le sue parti..

Conclusione di un contratto di vendita

La conclusione dell’accordo di acquisto e vendita è la fase finale della transazione. Conformemente all’attuale legislazione civile, il contratto di vendita è redatto per iscritto sotto forma di un unico documento firmato da entrambe le parti. Tale accordo deve essere conforme ai requisiti obbligatori stabiliti dalla legge federale e da altri atti normativi della Federazione Russa in vigore al momento della sua conclusione.

Sin dai tempi del diritto privato romano, sappiamo che la conclusione di qualsiasi transazione provoca la nascita di alcuni rapporti giuridici tra i suoi soggetti. L’accordo di vendita e acquisto di un immobile è un esempio lampante di questo postulato. Elenchiamo i principali diritti e doveri del venditore derivanti dalla conclusione del presente accordo.

Il venditore dell’oggetto immobiliare ha il diritto di chiedere:

1. Pagamento dell’importo specificato nel contratto.
2. Pagamento del valore della proprietà e degli interessi se la casa non viene acquistata in tempo.
3. Pagamento per la proprietà.
4. Rifiuto di eseguire il contratto concluso se l’acquirente rifiuta di pagare per l’acquisto e di accettare la proprietà.

Inoltre, il venditore dell’immobile deve:

1. Trasferire all’acquirente un oggetto immobiliare privo di ingombri, se l’acquirente non accetta di accettare l’oggetto gravato da diritti.
2. Rimborsare l’acquirente per le perdite causate da terzi durante il sequestro della proprietà, se l’acquirente non era a conoscenza dell’esistenza dei motivi che hanno causato il sequestro della proprietà.
3. Agire da parte dell’acquirente di beni immobili in caso di un reclamo civile per il sequestro dell’oggetto da parte di terzi.
4. Trasferire la proprietà all’acquirente nella forma corretta, precedentemente stabilita dal contratto di vendita.

A sua volta, l’acquirente ha il diritto di chiedere:

1. Trasferimento tempestivo della proprietà venduta a lui.
2. Riduzione del valore della proprietà, nonché risoluzione del contratto se la proprietà è gravata da diritti.
3. Conformità del bene immobile alle caratteristiche tecniche e architettoniche appartenenti all’oggetto al momento della conclusione del contratto.

Pertanto, l’acquirente ha il diritto di ottenere:

1. Riduzione equivalente del prezzo di transazione.
2. Eliminazione gratuita dei difetti nella proprietà per un certo periodo di tempo (di solito entro due anni).
3. Risarcimento delle perdite associate all’eliminazione di tali carenze.
4. Rimborso del valore pagato dell’immobile in caso di rifiuto di adempiere al contratto.

In tal caso, l’acquirente si impegna a:

1. Accetta un oggetto immobiliare.
2. Pagare l’acquisto prima o dopo il suo trasferimento, se non diversamente previsto dal contratto di vendita o da altri atti normativi.
3. Pagare per l’acquisto dell’oggetto al prezzo stabilito dal contratto di vendita.

Per stipulare un contratto di vendita e acquisto, nonché la successiva registrazione statale, sono necessari i seguenti documenti:

1. Dichiarazione congiunta di entrambe le parti sulla registrazione statale dell’accordo di vendita.
2. Ricevuta del pagamento del dovere statale, a conferma del pagamento della registrazione statale.
3. Titolo e altri documenti sopra elencati.

Registrando un contratto di vendita e acquisto, i nuovi proprietari della casa acquisiscono i loro diritti legali in relazione alla proprietà acquisita e la transazione diventa completamente legittima.

Un contratto di vendita correttamente eseguito valuta, minimizza ed elimina tutti i possibili rischi associati all’acquisto di beni immobili suburbani.

In conclusione, notiamo quanto segue.

Oggi è quasi impossibile proteggere gli acquirenti immobiliari dalle conseguenze indesiderabili di questa transazione, poiché anche i documenti relativi al titolo del venditore non forniscono la garanzia al cento per cento di avere il diritto di proprietà della proprietà in un determinato momento.

La vera conferma della proprietà è il corrispondente estratto del libro di registrazione, rilasciato dalla registrazione statale e dal servizio catastale. Questo estratto contiene informazioni sui diritti e le restrizioni (vincoli) dei diritti sulla proprietà.

Tuttavia, anche qui esiste una “scappatoia” per i truffatori e i truffatori – un estratto del libro di registrazione è valido per un mese dalla data di emissione, pertanto nessuno degli acquirenti è assicurato contro venditori senza scrupoli.

Sfortunatamente, puoi proteggerti completamente dai truffatori solo completando una transazione di acquisto e vendita tramite un registrar e con la partecipazione di un’agenzia immobiliare affidabile: questo è l’unico vero (ma anche il più costoso) metodo per acquistare una casa di campagna. Il registrar controllerà e analizzerà la situazione con l’oggetto alienato, e l’agenzia immobiliare analizzerà la storia della proprietà e concluderà direttamente la transazione.