Come acquistare un terreno per la costruzione di abitazioni individuali

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Costruzione individuale

Prima di procedere alla descrizione della procedura per l’acquisizione di un appezzamento di terreno per la costruzione di abitazioni individuali, vale la pena di capire quali terreni sono adatti per la costruzione. Questo problema è particolarmente rilevante prima dell’acquisto di terreni sul mercato secondario, ovvero da parte di individui, poiché quando si incontra un agente immobiliare non troppo onesto e un acquirente che non è molto esperto nella legislazione sulla terra, è possibile acquistare tali appezzamenti, il cui sviluppo comporterà una serie di collisioni.

Un esempio vivente è il seguente caso reale: al fine di costruire una casa di campagna più grande, un certo cittadino ha acquisito due appezzamenti di terreno vicini. I piani del nuovo proprietario includevano un’ulteriore unificazione delle trame, ma dopo la prima visita all’amministrazione locale, si è scoperto che l’unificazione non era destinata a avvenire. Il fatto è che solo uno di essi aveva uno scopo appropriato per la costruzione e l’altro era destinato all’uso agricolo (lo scopo diretto era l’agricoltura su camion). È quasi impossibile cambiare lo scopo di tale sito. Di conseguenza, il proprietario non è stato in grado di costruire una casa delle dimensioni desiderate e non ha avuto bisogno di terreni agricoli. È molto problematico dimostrare che l’accordo di vendita e acquisto in questo caso è stato concluso da una frode e, in ogni caso, il processo richiederà, per dirla in parole povere, molto tempo. Al fine di evitare tali casi, è necessario navigare tra le categorie di terra e il loro scopo previsto e inoltre non dimenticare di studiare attentamente i passaporti catastali delle aree acquistate.

Categorie di terreni e scopi previsti

L’articolo 7 del codice fondiario della Federazione Russa definisce sette categorie di terreni: terreni agricoli; terre di insediamenti; terreni per l’industria, l’energia, i trasporti e altri scopi incompatibili con la costruzione di abitazioni individuali; terre di aree e oggetti appositamente protetti; terreni forestali; fondo idrico; terre di riserva.

Tuttavia, il regime legale per l’uso di questo o quel sito è determinato non solo dalla categoria di appartenenza, ma anche dallo scopo immediato. Ci sono molti di questi appuntamenti, quindi ci concentreremo su quelli che consentono la costruzione di una casa.

Terreni per la costruzione di abitazioni individuali – qui lo scopo parla da solo. Tali appezzamenti di terreno sono classificati come terreni di insediamento.

Una casa può anche essere costruita su un terreno con uno scopo diverso – su cottage estivi o terreni che appartengono alla categoria dei terreni agricoli, tuttavia, è impossibile registrarsi in una casa costruita su un cottage estivo, poiché de jure tale casa non è destinata a residenza permanente, ma su Inoltre, è necessario coltivare alberi da frutto e / o cespugli di bacche (la procedura per la pianificazione e la costruzione di orti è determinata da SNiP 30-02-97 “Pianificazione e sviluppo di territori di associazioni di giardinaggio”).

Avendo affrontato le categorie di terreni e il loro scopo, passiamo a una fase più difficile: l’acquisizione della proprietà o la locazione di un appezzamento di terreno per la costruzione di un edificio residenziale.

Terreno per edilizia residenziale: metodi di acquisizione

Esistono due modi per acquisire un appezzamento di terreno destinato alla costruzione: acquistare un appezzamento di questo tipo sul mercato secondario, ovvero da privati, o acquistarlo dalla proprietà dello stato o dei comuni (acquisizione). Puoi ottenere terre gratis, ma tale opportunità è fornita solo per gli Eroi dell’Unione Sovietica e della Federazione Russa, detentori completi dell’Ordine della Gloria, Eroi del Lavoro Socialista, detentori della Gloria dell’Ordine del Lavoro di tre gradi. Sfortunatamente, non tutti offrono tali servizi alla Patria, e quindi la maggioranza deve ricorrere all’acquisto di terreni da privati ​​o dallo stato..

Esistono due modi per acquistare un appezzamento di terreno dal fondo statale: senza previo accordo sulla posizione degli oggetti e viceversa – con un accordo preliminare sulla posizione degli oggetti. Tuttavia, per la costruzione di abitazioni, viene fornita solo la procedura di acquisizione senza previo accordo sulla posizione dell’oggetto. Pertanto, nel caso della costruzione di un singolo edificio residenziale, è rilevante solo il primo metodo di privatizzazione dei terreni statali..

In generale, le varie opportunità per acquisire terreni su cui costruire una casa in futuro possono essere espresse come segue:

Acquistare un terreno per la costruzione di abitazioni individuali:

  • Acquista sul mercato secondario.
  • Acquisto da terreni comunali e statali. proprietà senza previo accordo sulla posizione degli oggetti (acquista all’asta).
  • Ricevilo gratuitamente (solo alcune categorie della popolazione).

Acquisto di un terreno per edilizia nel mercato secondario

L’acquisizione di un appezzamento di terreno da parte di proprietari privati ​​è proceduralmente molto più semplice e rapida rispetto all’acquisto di terreni da proprietà statali o comunali, tuttavia, in questo caso, è necessario essere preparati per un livello più elevato di concorrenza e, di conseguenza, un costo più elevato del complotto.

Conclusione di un accordo di vendita di terreni

Per acquistare un appezzamento di terreno per la costruzione di una casa privata, è necessario concludere un accordo sulla vendita di un appezzamento di terreno con la persona a cui appartiene questo appezzamento (il venditore del appezzamento), aderendo ai requisiti stabiliti nel settimo paragrafo del capitolo 30 del codice civile della Federazione Russa (articoli 549-552, 554-557 ). Il contratto è concluso per iscritto con la dichiarazione obbligatoria delle seguenti condizioni:

  • oggetto del contratto (è necessario specificare i dati che consentono di stabilire definitivamente il terreno che deve essere venduto: posizione del lotto, categoria del terreno, scopo, area totale)
  • prezzo del contratto stabilito di comune accordo dalle parti.

Affinché la proprietà del terreno passi dall’ex proprietario a te, questo trasferimento deve essere registrato nella procedura di registrazione obbligatoria dello stato. Pertanto, dopo che tutti i dettagli dell’accordo di acquisto e vendita del terreno sono stati concordati e questo accordo è stato firmato, è necessario procedere alla seconda fase..

Registrazione statale del trasferimento di proprietà di un appezzamento di terreno in base a un accordo di vendita e acquisto

La procedura per la registrazione statale è regolata dalla legge federale “Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa”..

Il trasferimento di diritti è registrato (si noti, non un accordo, vale a dire il trasferimento di diritti) presso l’istituzione di giustizia per la registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. È necessario contattare l’autorità per l’ubicazione del terreno a cui si ottiene la proprietà. Per registrare il trasferimento di proprietà, i documenti vengono inviati all’autorità di registrazione appropriata sia dall’acquirente che dal venditore..

Di seguito è riportato il elenco dei documenti richiesti:

  • domanda di registrazione;
  • ricevuta del pagamento della registrazione;
  • documenti che certificano la persona e confermano la tua autorità come acquirente;
  • accordo di vendita di terreni;
  • piano catastale catastale.

Il fatto di accettazione dei documenti deve essere registrato nel libro contabile e per ottenere la documentazione statale è necessario ricevere una ricevuta. Questa ricevuta deve contenere tutti i documenti inviati per la registrazione.

Certificato di registrazione statale della proprietà di un appezzamento di terreno

Dopo aver presentato una domanda con un pacchetto di documenti, l’istituzione di giustizia la considera entro un mese e decide in merito alla registrazione. Questa procedura include:

  • perizia legale e conferma della legalità del contratto di vendita e acquisto;
  • accertare l’assenza di gravami e diritti di terzi sul terreno, oggetto del contratto, nonché accertare l’assenza di altri fattori che possono comportare l’invalidità della transazione;
  • effettuare registrazioni sulla registrazione statale della proprietà di un appezzamento di terreno specifico nel registro unico statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso.

Successivamente, l’autorità di registrazione fa iscrizioni sui documenti del titolo ed emette un certificato di registrazione statale della proprietà del terreno. È questo certificato che conferma il riconoscimento statale della proprietà di un appezzamento di terreno specifico.

Acquisto di un appezzamento di terreno per la costruzione da terreni di proprietà statale

Gli individui (persone fisiche e giuridiche) possono ottenere la proprietà di terreni di proprietà dello stato (che nella sua essenza è la privatizzazione) solo a pagamento. Le possibilità di acquisizione di terreni gratuite da parte di singole categorie di cittadini sono indicate sopra. Il codice fondiario esclude la possibilità di un rifiuto non motivato di fornire appezzamenti di terra a cittadini e persone giuridiche. Un elenco esaustivo dei motivi del rifiuto è indicato anche nel presente regolamento. Questi motivi sono:

  • ritiro di un sito dalla circolazione;
  • un divieto di privatizzazione della terra. Tale divieto può essere stabilito dalla legge federale;
  • prenotazione della terra per le esigenze dello stato o del governo locale.

Come già accennato in precedenza, per la costruzione di abitazioni, i terreni sono soggetti a riscatto senza previa approvazione, pertanto, l’attenzione deve essere focalizzata proprio su questo meccanismo per ottenere la proprietà o i diritti di locazione dei terreni. Gli appezzamenti di terreno per la costruzione senza la previa approvazione della posizione degli oggetti possono essere trasferiti alla proprietà o al contratto di locazione a lungo termine alle persone solo mediante offerte sotto forma di aste. Un’eccezione è la ricezione di un appezzamento di terreno in proprietà o in affitto entro i confini di un abitato da una persona con la quale è stato concluso un accordo sullo sviluppo di un abitato..

Cioè, nella maggior parte dei casi, è possibile acquistare un appezzamento di terreno per la costruzione da terreni di proprietà statale esclusivamente all’asta. Tuttavia, prima che la trama desiderata venga messa all’asta, una serie di altre azioni dovrebbero essere intraprese, come definito dal Codice Land della Federazione Russa e dalla Legge Federale “Sul Catasto statale immobiliare”. I governi locali o le autorità esecutive locali che hanno a disposizione la terra di interesse trama, fornire la seguente procedura per la fornitura di un terreno:

  • formazione di un appezzamento di terreno in conformità con i requisiti della legge federale “Sul catasto statale immobiliare”;
  • determinazione dell’uso consentito del sito (in questo caso – per la costruzione di abitazioni individuali);
  • formazione di condizioni tecniche per la connessione alle comunicazioni di ingegneria in conformità con le Regole per determinare e fornire condizioni tecniche per la connessione di un oggetto di costruzione di capitale alle reti di ingegneria e supporto tecnico;
  • tenere offerte dopo aver preso una decisione pertinente, pubblicare sui media in merito a una gara d’appalto o un’asta e ricevere domande pertinenti da altre persone.

Questo è il piano d’azione del proprietario della terra, vale a dire l’organismo di autogoverno (se la trama della terra si trova all’interno dei confini dell’insediamento) o l’organo esecutivo (se la trama non appartiene alla categoria della terra degli insediamenti) quando fornisce trame agli individui. Tuttavia, non sperare che l’intera procedura venga eseguita dai funzionari e dovrai solo aspettare l’asta. Per acquisire un appezzamento di terreno da proprietà comunale o statale, è necessario:

  1. Fare domanda con una domanda per la fornitura di un appezzamento di terreno destinato alla costruzione di alloggi individuali alle autorità locali (autogoverno o autorità esecutive).
  2. Ordina una copia, su cui deve essere presentato un piano topografico del terreno che ti interessa.
  3. Scopri se ci sono ingombri relativi al sito che ti interessa (diritti legali di terze parti, ad esempio servitù, ecc.). Per fare ciò, è anche necessario presentare una domanda e allegare una copia del piano di appezzamento di terra, sul quale, in assenza di ingombri, verrà apposto un timbro adeguato.
  4. Una procedura simile viene fornita per scoprire se ci sono divieti di costruzione su un appezzamento di terreno specifico (“linee rosse”, ad esempio, un oleodotto che attraversa il complotto).
  5. Tutti i documenti ricevuti, insieme a una domanda per la fornitura di un appezzamento destinato alla costruzione di abitazioni individuali, per la proprietà o la locazione, sono sottoposti all’esame finale e al processo decisionale all’autogoverno locale o alle autorità esecutive.

Dopo aver completato tutti i passaggi precedenti, le autorità locali accetteranno decisione di condurre un’astae pubblicare informazioni sulla sua partecipazione nei media. L’oggetto dell’asta è, a seconda del diritto dichiarato, la proprietà o i diritti di locazione di un appezzamento di terreno in costruzione di abitazioni individuali. Il valore nominale del terreno è determinato in base ai dati del catasto, pertanto questo valore è significativamente inferiore al valore di mercato. Se, entro un mese dalla pubblicazione ufficiale dell’asta, nessuno ha presentato una domanda di partecipazione, hai il diritto di riscattare il sito al suo valore nominale. Naturalmente, nella maggior parte dei casi, ci sono quelli che vogliono acquistare un appezzamento di terreno, e quindi l’iniziatore dell’asta deve resistere alla concorrenza, spesso piuttosto feroce, da altri offerenti.

Protocollo sui risultati delle aste, consegnato all’utente, è la base per la conclusione di un contratto per la vendita e l’acquisto di un appezzamento di terreno per la costruzione di alloggi o la conclusione di un contratto di locazione relativo a questo appezzamento e la successiva registrazione statale dei diritti a terra ricevuti.

Nella maggior parte dei casi, dopo l’asta, viene stipulato un contratto di locazione triennale con il vincitore. Durante questo periodo, la persona che ha ricevuto il terreno per l’uso è tenuta a costruirlo secondo lo scopo previsto. Se questa condizione è soddisfatta, il sito viene infine trasferito alla proprietà privata.

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